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克而瑞:六成典型城市土地出让金已同比回正,杭、京、沪位列三甲

发布于:2020-6-11 10:56:41  浏览:89次

马千里 邱娟


  受疫情的影响,2月份多城市中止或延后土地出让,土地市场规模一度跌至谷底;但随着疫情控制趋于稳定,3月份大部分城市都恢复了土地供应,市场逐渐步入正轨。在2020年即将过半的当下,土地成交规模较去年同期有何变化?哪些城市规模即将、或已经超越去年同期?2020年全年哪些城市的土地出让金规模将创下新高?

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  成交总量:疫情影响逐渐消弭,前5月土地成交总金额与去年同期持平

  2020年已经过去5个多月,疫情对于房地产市场尤其是土地市场的影响逐渐消退。这一点从CRIC监测数据就可以得到验证:1-5月全国土地成交总金额高达22256亿元,仅比2019年同期少44亿元,总体基本持平。

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  城市分布:杭、京、沪位列总额榜三甲,优质宅地集中出让将南京地市推向高峰

  分城市来,2019年土地出让金榜首城市杭州在今年前5月成功卫冕,出让金总额高达1195亿元,与2019年同期相比,增加了10%,参考杭州今年的宅地供地计划量较2019年有15%的涨幅来看,2020年杭州的土地出让金大概率还会有10%-15%的增量空间。

  金额榜第二位城市为北京,为稳定房地产市场,北京今年供应了多宗优质不限价宅地,典型如丰台分钟寺三宗地,两宗楼板价已经超7万元/平方米,引发了一波土地成交小高峰,前5月北京土地出让金总额达1129亿元,仅次于杭州,较去年前5月上涨了63%。

  紧跟其后的是上海,前5月土地出让金也超过千亿,较去年同期增加78%,在疫情对房地产造成的恐慌情绪还比较严重的2月,香港置地一举拿下的徐汇滨江综合体项目,总成交价格就高达310.5亿元,该价格比2016年招商华侨城联合体在深圳获取的新会展商业用地高出0.5亿,成为截至目前的内地第一总价地王,之后上海的土地供应逐渐恢复,不乏中心城区稀缺优质宅地,譬如近三年来首次出让宅地的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块,起始楼面价就达63155元/平方米。

  前5月土地出让总金额处于500-1000亿的城市有6个,涉及广州、南京、重庆、温州、成都和福州,除重庆同比微降3%之外,其余城市土地出让金总额均呈上涨之势;尤其是南京和广州涨幅尤为突出,增长率分别为157%和93%。以2020年宅地供应计划突破近5年新高的南京为例,虽然前5月宅地成交量仅195公顷,占到全年宅地供应计划的22%,但由于出让地块区位好、配套价,譬如建邺区河西板块、江心洲等成交了多幅宅地,楼板价突破4万元/平方米,在多宗高价地的带动之下,南京土地出让金涨势迅猛。

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  同比变化:六成超百亿城市成交金额已经回正,长三角地区依然最受青睐

  为了探究疫情对于各城市土地市场的负面影响是否延续,下面我们聚焦到成交规模超过百亿的45个重点城市,就1-5月土地出让金总和与2019年同期变化来看,其中近六成城市已经回正,较所有城市的这一比重高出近10个百分点,总的来看,重点一二线城市土地回暖情况优于其余城市,市场恢复速度更快。其中,同比增幅最突出的是深圳,前5月深圳成交了14宗地,总成交金额高达265亿元,增幅高达1036%,比重之所以如此之高是由于深圳供地节奏的不均衡造成的,去年前5月深圳土地出让金总额仅23亿元,但6月24日一天的出让金总额就高达223.84亿元;参照深圳2019年全年土地出让金713亿元来看,深圳前5月出让金并不突出,占比仅有37%。值得注意的是,虽然出让规模并不突出,但土地质量却有明显提升,在寸土寸金的前海板块也有纯宅地供应,最终被龙光以116亿元、配建4.08万平方米人才住房竞得;其次是南通,前5月供应可谓井喷,在崇川、通州供应多宗高单价优质宅地,总成交金额高达324亿元,较2019年同期增长了261%。除深圳、南通以外,南京、烟台、长春、广州、上海、厦门、北京、东莞、湖州、佛山、长沙、成都等城市土地成交规模扩张更较为显著,增幅均在30%以上。

  与此同时,也有部分城市土地出让金规模大幅缩减,典型如石家庄、昆明、武汉、天津、合肥、贵阳、郑州、常州等城市,降幅均在30%以上;以身处疫情重灾区的武汉为例,土地市场受到的影响比较严重,在很长时间内都暂停土地出让,直到3月31日土地出让才恢复,前5月土地出让金总额仅有348亿元,与去年同期相比下滑53%。

  值得注意的是,长三角依然是备受房企青睐的区域,45个百亿规模以上的城市长三角就占据16席,但较去年市场变动来看,表现不一:既有大涨(南通、南京、上海、湖州),也有大跌(合肥、常州),还有波动相对较小的宁波、苏州、绍兴、盐城、台州、杭州、无锡、温州、徐州等城市。此外,一直以来土地市场热度高涨的苏州一反常态,前5月土地出让金总额同比下降了14%,这是由于前5月成交的地块多位于吴江、吴中,土地成交均价相对便宜,尽管土地成交建面较2019同期增加了54%,土地出让金额依旧同比下滑。

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  供地节奏:大部分城市供地计划完成度不高,深圳前5月宅地供应仅7%

  虽然大部分重点城市土地出让金出现了同比上涨,但是联系供地计划规模来看,目前大部分城市供地节奏依旧偏缓。这主要还是受疫情的影响,绝大多数城市一度在2月中止或延后供地,直到疫情得到较好控制的3月,各城市供地才逐渐恢复,再叠加传统春节假期对土地市场的影响,在重点城市积极的年度供地计划指标下,使得大部分城市供地节奏偏缓。

  CRIC监测数据显示,前5月十大典型城市中供地节奏最快的是杭州,宅地成交量占其全年宅地供应比重达到43%;杭州之外的其余城市均不足(含)35%,低于往年一般水平。尤其是深圳,前5月宅地成交量仅有22公顷,仅占今年宅地计划供应量的7%,供应节奏明显滞后,相信下半年深圳的供地将保持较快的节奏。

  当然除深圳以外,近两个月优质地块频出、土地市场热度高涨的北京、南京、宁波等城市前5月整体的供应节奏也较缓慢,宅地成交量占其全年含宅地供地计划的比重均不足30%。以商品住宅用地供地计划突破近5年新高的南京为例,前5月宅地成交量为195公顷,占到全年宅地供应计划的22%,预计后续还有大量的土地将入市。

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  小结:稳经济目标下多城增加土地供应,京、深、宁等城市将迎来更多拿地机会

  考虑到当前出口遭受了较大压力,居民消费需求也日渐减弱,投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。为了稳经济、稳就业,一大波扩大有效投资稳定经济发展的举措正在路上,上海日前就出台了《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》,其中就包含增加年度土地供应量等措施,透露出政府想利用增加土地供应来达到扩大投资的目的,具有较强的信号意义,相信会有更多城市跟进。

  再加上本身上半年大部分城市的供地节奏较为缓慢,为完成全年土地供应计划,接下来的土地供应节奏还会进一步加快,尤其是深圳、北京、南京等仍有较多供地指标等待释放的城市,相信下半年还会有更多拿地机会出现。


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