《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则

关于《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

涉及若干问题的处理原则（一）

　　在研究讨论的基础上，现对《规范》中的部分技术问题解答如下：

　　1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？

　　答：应用标定地价系数修正法有两个前提：

　　一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。

　　二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。

　　2、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。

　　答：这里所指的“比较案例价格”，可以采用楼面地价。

　　3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否各种条件下的地价均要求按照《规范》中确定的原则，选用两种（含两种）以上方法评估？

　　答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上方法独立评估，方法选择应符合《规范》要求。特殊情况下，如认为只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估报告中附专家签字的论证意见。

　　4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大，地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？

　　答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合《城镇土地估价规程》的要求确定，并需充分阐述理由。

　　5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解“先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？

　　答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。对于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致的评估结果。

　　6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高原则”？

　　答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。

　　中国土地估价师协会技术审裁委员会

　　2013年8月1日

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

涉及若干问题的处理原则（二）

    在征集有关专家意见的基础上，经讨论研究，现对《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称《规范》）中的部分技术问题解答如下：

    1、在采用市场比较法中选择可比案例时，如何理解和把握“原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例”的要求？
    答：在选择可比案例时，不采用趋于过度竞争的土地出让交易实例，将有助于避免估价结果偏离正常市场价格，从而与《规范》中多次强调的“正常市场”这一基本要求相衔接，这也体现了出让地价评估中应当遵循的“审慎原则”。
    在案例的具体选择过程中，判断某一交易实例是否属于“竞价轮次较多”、“溢价率较高”，需根据不同地区、不同时期的土地市场状况来把握，没有统一的量化标准可循。此外还须注意正确理解溢价率的内涵，应按下式测算土地出让的溢价率：
    溢价率=（成交价-底价）/底价

    2、成本逼近法中，为什么不能把“农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费”计入土地成本？
    答：按照有关规定，上述所列各项属于从政府土地出让收入（收益）中计提的专项资金，是土地有偿使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是构成出让土地成本的相关费用。在正常情况下，成本逼近法测算公式中的土地增值收益已经涵盖了政府出让土地时应获取的纯收益。

    3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。”的要求？
    答：这里提及的“客观费用”与传统评估理念中的相关要求一致，即：各项取费水平应是区域的平均、客观水平，而非待估宗地自身发生的、个案性的水平。
    这里强调“取得土地实际发生的客观费用水平”，是因为各地公布的征地补偿标准的内涵及其执行情况存在较大差异，例如：存在最低保护价、实际执行价、是否包含社保费用等多种情况。因此，确定实际支付的土地取得费用不能简单依据当地的政策标准取值，还应调查分析当地对政策标准的实际执行情况。

    4、什么是标定地价系数修正法中所言的“标定地价”？
    答：标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。目前，标定地价体系建立的技术方法和相关管理规定正在试点研究中。