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过失与股价发布于：2015-3-19 11:05:38 浏览：1721次
赵水阳 张宏斌
“不论您做什么，一定要做仔细，同时要考虑后果。”
现在，所有职业面临的最大危险之一就是他们对过失行为的观点。目前在评估业中有一种观点认为：估价师比其他职业者更容易被索赔，这和估价师们的阅读范围有关系。每一位专业人士都倾向于阅读本专业法律著作而不是普通的法律著作，他们倾向于只了解那些影响他们同行的案例。
确实有一些涉及评估的案例上了报纸，例如smith v Eric s Bush[1989] 1 EGLR 169,但这仅仅是因为这些案例影响了许多人的日常生活。而对于购房消费者的新闻，注定每一条都要出现在所有的媒体上。
以下两种情况可能会引起过失责任：一是违约，由于疏忽，估价师没能为他的顾客提供可靠的评估结果；另一种是民事侵权行为，第三方认为估价师因粗心大意而提供的评估结果使其受到了伤害。偶尔，但现在很少见，过失责任会同时出现在违约行为和民事侵权行为中。利益受到侵犯的当事人可以同时对违约行为和民事侵权行为提出诉讼，当然也可以只对其中的任何一种行为进行起诉。
同样的行为，疏忽或者评估结果会引起不同主体的诉讼，一方对民事侵权行为索赔，另一方可能对违约责任索赔。例如：如果抵押贷款人的委托估价师在估价过程中有过失行为，那么他对合同签署人（贷款人）负有违约责任，同时对依靠他的评估意见的人也负有责任（可能被控民事侵权）。在这个案例中，如果不是按照严格的法律来看的话，有多少人可以起诉民事侵权，就有多少第三方可以起诉违约。很难想象这种情形，那些严格遵守合同条款，并且在评估过程中一丝不苟的估价师会对第三方承担责任。在这些案例中，yianni v edwin evans sons[1980] 259 EG 969是个典型的案例，原告宣称由于估价师在按合同对财产进行估价过程中的过失使其受到了损失。（在那个案例中，原告是哈利法克市建筑协会。）
双方当事人同时提出诉讼是不必要的，有时也是不可能的。在yianni案例中，哈利法克市建筑协会不能控告估价师，因为它并没有遭受任何损失。借款人正在偿还抵押贷款，抵押权人也完全可以行使其对抵押不动产的销售权，不会给它带来任何经济上的损失。
一般说来，在确定责任时有些原则是普遍适用的，那就是看侵权行为或者违约行为是否给当事人造成了经济上的损失和赔偿。这两种情况还是有点区别的，当起诉违约时，原告不需要证明当事人之间的利害关系，合同本身就确定了两者之间的关系，而在民事侵权案中，原告必须得证明两者之间的利害关系。
确定一个估价者是否有过失的职业行为标准可以适用于所有其它的行业：被告是否符合对一般的、有经验的从业者的要求？如果这个标准能够达到，那么被告就没有过失。这个标准适用于所有的专业人员。一个被告不能用他刚刚入行所以还不够合格为理由来为自己辩护。当同样的情况发生在两个从业者身上时，有丰富经验的从业者不可能承担更多的责任。然而，那些所谓的专家都是用“一般的、有经验的工作人员”这个标准相比较而衡量的。
那些有行为过失的不合格从业人员也是用同一个标准来衡量的。在kenney v Hall,[1976]这个案例中，一个不合格的谈判代表告诉卖方其房屋可以售得9万至10万英镑。在这个观点的影响下，卖主过渡性贷款买了另一栋房屋，准备用出售此房屋的钱来还贷款。结果这幢房屋最后只售得大约5万英镑。公司对这样的财产损失是负有责任的。同样的，在Freeman v Marsball[1966]案例中，一个自称为“测量师”的人也必须承担过失责任，仅仅因为他是“一个不称职的尽自己最大努力的人”。
能力标准不会因为要价的多少而变化。就算根本没有费用，这个标准同样适用。即使是无报酬的责任，也要求自愿者在履行义务时按照象一个有理性的人为自己做事情一样的标准来要求自己。对专业人士而言，这就意味着他们要运用所有的技能，就象为他们自己办事一样。因此这个标准看起来就和有报酬的一样。在Robert v J Hampson[1988]案例中，疏忽的估价师辩称，他得到的抵押估价的费用太少了，因此用来完成这个工作的时间受到了限制，但是法院并不为之所动。Lan Kennedy J 认为在各种形式的工作中都有赢家和输家，如果一个估价师在某一项任务中投入的时间长于正常时间，必然会从另一项所需时间较少的工作中得到平衡。这看起来对那些出于保险的目的再评估建筑物的重置价格的估价师提出了一个特殊的难题——保险常常是和估价联系在一起的。一些建筑物会在测量和计算上花去比其它建筑物更多的时间，但是得到的报酬通常是按照评估出的总价格计算的。
就象在Beaumont v Humberts[1990]案例中所显示的那样，重估建筑物价值也有自己的危险。估价者牵涉到大量的建筑物并且不报出实际的重建价格，而是给出重置价格。重建成本是根据目前的人工与材料价格，重新建造一栋相同的建筑物所需要的成本；重置成本则是根据目前的人工与材料价格，并利用目前的材料标准与设计，建造一栋各项设备相同或相当的建筑物所需要的成本。重置价格常常不到重建价格的一半。在那个案例中，估价者并不是因为疏忽被控制的。反对将其作为一个先例时，必须得万分小心。经常提到的《估价指导条例》可以用来作为参考。在任何案例中，如果不是用精确的重建成本作为估价计算的基础都一定要做清楚的说明，以便让当事人都了解实际的情况。
就象在所有的疏忽案例中表现的一样，现在的违约责任起源于基于Donogbue v Stevenson[1932]案例的法则。原告必须证明以下几点：被告对原告负有仔细工作的责任；被告没有履行其责任；原告因此遭受了经济上的损失。Hedley Byrne v Heller[1964]案例对其作了一个更加详细的补充说明，它将仔细的责任范围从原来的“疏忽的作为”和“疏忽的不作为”延伸到“由于疏忽的语言所导致的损失”。
对估价者而言“慎言”是重要的，因为估价者的意见仅仅是用语言来表述的，数据也是同等重要的。因为语言和“作为”以及“不作为”是不同的，在Hedley Byrne案例中，国会上议院针对语言过失制定了一些特殊的规则。他们认为语言可以被无关的人偷听、曲解和忽略。因此对于被告已经承担了专门责任的案例，他们限制了疏忽语言的责任。有时很难弄清楚被告是否已经承担了专门责任。在Smith v Bush和Harris v Wyre[1989]两个案例中，上议院发现为抵押目的进行评估的估价师对原告抵押人所已承担的责任，并不符合限制责任的标准。这样说起来似乎有点愤世嫉俗，法庭觉得让当事人承担某些责任并不是十分重要的事情。当事人试图否认这种责任，但是法庭可能会从他们的行为中把责任说得清清楚楚。仅仅否认可能是不够的，根据《不平等合同条款法》[1977]，所有排除责任都要经过“合理性”的检验才能确认。其它的案例也证明责任不太可能会延伸到“一类人”，比如一个公司的股东或一本出版物的读者。似乎只有在原告是自然人或者机关的时候才会存在责任。
如果原告没有见过或者听过这些有过失的语言，但是从必要的暗示中他引申出了这种意思，那么过失语言的责任就会存在。在抵押评估报告没有普遍被公开之前，银行借款人知道估价师已经受建筑协会委托进行过评估，协会以此为贷款的依据。在yianni这个案例中，原告并没有看到任何报告和估价结果，但是他能够推导出房产的价格至少等于建筑协会抵押时提前支付的预付款数额。如果贷款人不是一个建筑协会或当地的政府机构，情形或许会有所不同，因为这些机构或团体在取得预付款前必须依照法律进行合理的评估。出于商业上的谨慎，银行或其它公司在贷款前通常会进行评估，但是这并非强制的。为银行工作的评估人员可能会根据评估结果向银行建议一个贷款额，但是银行出于其它商业上的考虑，可能会贷出更多的款。在这种情况下，如果评估报告没有公开的话，原告就不可能有任何有关价格的暗示。
从案例分析来看，相对于估价数字出错而言，估价师的不正确的估价程序更容易被发现。这并不是说估价数字是不相干的，只是说明法院意识到估价结果是一种主观判断而已。当然，估价师依靠自己的经验和知识给出这种判断。如果估价结果不是依据对评估对象的实际勘测、根据有关估价的法律法规、并且和可得到的比较案例进行比较得出的话，那么估价结果就是值得怀疑的。原告在开始时一般对评估调查产生怀疑，从而发现——用自己的观点——评估结果是不正确的。也许会发现所评估的建筑物因破烂不堪而一文不名，评估中所期望的开发机会根本不存在，评估中所指定的用途在法律上不可行，或者不动产实际价值远远低于抵押价值。只有在这种情况下，没有采用正确的评估程序才会变得非常明显。原告会对估价师在评估过程中参照了什么样的信息、采用了何种评估程序、勘察了多少建筑物等产生疑问。原告在诉讼过程中所请的评估专家，具有无尽的事后之明优势，会说明评估过程和方法应该如何进行，他们会盘诘估价师为何当初不这样进行评估。
在Corisand Investments Ltd v Druce Co （1978）248 EG 315案例中，被告估价师由于疏忽没有询问一座饭店是否具有消防许可证。而早在三年前法律就规定必须询问这一点。由于估价师没有查证消防许可证这一重要的文件，从而对其整个估价过程产生了怀疑。被告估价师和原告所请的估价师在评估过程中所用的参数差别很小，在饭店空闲率、住宿费等方面的细小差别是可以接受的。法院裁决总的差异是超估了100%，由于被告有过失，法院裁决被告赔偿两者之间的差额。如果不是遗漏了消防许可证的话，原告不会对这个评估提出疑问的。被告估价师最为不幸的是在其评估结束一周后，就逢上了1974年的不动产市场大萧条。法官认为，一个有能力的估价师，应该对市场有合理的预期，应该预测到市场即将进入萧条时期。
在Singer Friedlander Ltd v John D Wood Co (1977) 243 EG 212案例中，被告受委托评估格洛斯特郡的600英亩土地，评估目的非常明确，就是原告想将这块土地作为一笔贷款的附属担保物。被告估价师没有实地勘察过这块土地，也没有向规划官员咨询过，但在评估报告中叙述得刚好相反，并以此为评估依据。这是一个著名的评估案例，评估是针对借款人的合同义务而进行的，而且预计到贷款人会看到评估结果，并且会依赖它而进行决策。起诉的是民事侵权行为，实际上是借款人违反了合同，合同金额超出了抵押金额，从而涉及到估价师。
为了避免涉及第三方的责任发生，由皇家特许测量工程师学会颁布的《雇佣条件》中有一条款规定，评估报告书只能提供给委托方及其专业咨询人员。任何其他组织或者人员依靠此报告书进行决策的话，风险自负。如果评估的目的是为了对贷款进行担保的话，则估价师不能避免责任。如果贷款人和估价师有合同关系，从而评估报告中涉及到了贷款人，或者估价师知道贷款人身份的话，法院都会裁定估价师对贷款人负有一定的责任。如果估价师知道第三方会利用评估报告作为交易的基础，那么他也会对第三方负有责任。如果合同中有排除这种责任的条款的话，根据《不平等合同条款法》，这样的条款是不合理的。该法律对于在合同中排除民事责任的情况，视同合同中没有排除责任对待。
有许多抵押评估的案例，估价师受贷款人委托进行评估，由于其疏忽，而对借款人承担责任。这方面的第一个案例是1981年的Yianni v Edwin Sons，从那以后，法庭审判了许多这样的案例。应该指出的是，在Yianni案例报道之后，到目前为止还没有涉及评估的这样的案例。也就是说，无论如何，职业估价师都从那个案例中吸取了教训。因为法官只能解释法律，并不能制定法律，所以法庭在审判这些案例时花了不少的时间，许多在1981年之前就存在的情况是以Yianni为基础判决的。1981年法律被“宣判”以后，很明显估价师都调整了自己的评估行为。皇家测量工程师学会和估价师拍卖师协会联合制定了“抵押估价师指导条例”，该条例第一次明确界定了估价师在这类评估中的责任。尽管条例的第一版直到1985年12月才出版，但是法院早已经用条例的内容来评判评估过程的好坏，以及判断什么是一般的、有能力的估价师的标准。在出版之前，条例就保护了许多估价师，使其避免支付赔偿金，庆祝条例出版的气氛很热烈。在Whalley v Roberts(1990) 06 EG 104案例中，法庭就接受了这样的观点，认为估价师在进行抵押评估时没有必要很正式地利用水准仪进行测量。那个案例涉及一幢建筑物，它将建成和主房屋形成2.5的坡度。该建筑物没有任何“缺陷”；没有裂缝；门开关自如；建筑物也非常稳固，这很异常。法官采用了指导条例中制定的检查标准。
在Gibbs v Arnold, Son Hockley(1989) 45 EG 156案例中，法官接受了这样的观点，认为对屋顶的勘察，估价师的责任只限于从上面观察，除非有其他的缺陷说明必须进行细致的勘察。所评估的房屋烟囱的内部有一条裂缝，法庭认为从屋顶的天窗无法观察到这条裂缝。尽管建筑物有缺陷，但估价师并没有过失，按照职业标准评判，他已经履行了自己的责任。
而在Smith v Eric S Bush案例中，较低楼层中的通烟道已经被拆除，虽然上面的主烟囱仍然存在，但已失去了基础，估价师在评估过程中并没有注意到这一点。结果评估后主烟囱倒塌下来。估价师试图依据条例中免除责任的条款来限制其对委托人（贷款人）的责任，上议院认为根据《不平等合同条款法》，免除责任条款是站不住脚的，因而不予支持。议员们认为在评估对象为商业房地产、高档房屋和公寓楼时，可以考虑接受这个条款。根据这番言论和其它判决词，说明对于两个力量不均衡的主体，法院在引用免除责任条款时都十分慎重。法院明显地认为，估价师肯定已经进行保险，这样他的损失是由许多人（保险金）来承担，而不是由某一个不幸的人来承担。
在Harris v Wyre Forest District Council案例涉及地区议会发放贷款问题。地区议会而非估价师成为被告，因为估价师是议会的工作人员。根据代理责任原则，地区议会是以雇主身份，而非贷款人身份被起诉的。有问题的房子在Yianni案例审判的前几年，由原告抵押给了地区议会。后来，当房主想出售该房屋时，地区议会却拒绝将此房屋作为合适的担保物来发放贷款。一方面是因为在第二次审查时，Yianni案例原则已经广为人知；另一方面，该房屋已经损坏，最终将被拆除。在地区法院，地区议会成功地说服法官标准免除责任条款不应该用来免除（exclusion）责任，而应该用来拒绝承担某些责任。但上议院裁定该条款就是免除责任条款，而且是一条不合理条款。
除了没有采用适当的步骤来核对能够影响评估结果的信息之外，估价师和委托人之间缺乏思想沟通也是比较常见的。委托人常常认为进行每项评估都需要去实地勘察，他们觉得：“如果你不知道它是否值那么多钱，你如何去评估它呢？”但很少有估价师会用这些条件和限制来影响自己的工作。他们在评估报告中常常会将高速凝固水泥、石棉、难以发现的腐烂等等省略不记，但是在此之前他们并没有征得委托人同意。如果事先不征得委托人的同意就将这些东西在评估报告中略去的话，那评估报告只不过是浪费纸张而已。而且这是比较危险的浪费纸张，因为这意味着估价师在开始之前就知道自己要怎么做，但并没有通知委托人。
为了纠正这种错误，也为了使估价师了解学会的许可条件，皇家测量工程师学会就和约条款出版了两本小册子。一个关于住宅不动产，另一个是关于商业不动产的。它们是经过充分讨论，酝酿好长时间后才出版的。册子里有一个简单的委托人和估价师签定的合同，目的是为了告诉委托人评估工作的性质。册子也包含了所有必须的评估省略条款。如果在评估之前，估价师能够将这两本册子送给委托人，并附上一封信，说明估价师非常高兴“依据所附的皇家测量工程师学会的和约条款”来完成委托人所委托的工作，那么情形就完全不同了。那么委托人预先就会知道什么将会包含在评估报告中，而什么将会排除在外。估价师事先将在评估报告中要排除的项目通知给委托人，在委托人同意排除这些项目后再开始进行评估。同样是这些排除项目，原来既没用又很危险，而现在则成为合同中的关键内容。
如果有些评估的需要和皇家测量工程师学会的条款不相同，则可以自由签定合同，并不强制要求利用所出版的小册子。重要的是委托人和估价师应就合同条款达成共识，谁写它们并不重要。利用皇家测量工程师学会的合同格式的好处是它们广为人知，而且也几乎是人们所期待的。不利之处是合同格式不能预测到一个评估过程的例外事件。应该根据评估事件本身来签定合同格式。
小册子的合同条款部分取自《资产评估指导条例手册》（“红皮书”）和《评估指导条例手册》（“白皮书”）。编制这两本书的目的主要是防止估价师在没有评估必需信息的情况下进行评估。每条指导条例都是按照“一般的、有能力的估价师”标准制定的。这并不意味着只要估价师按照指导条例进行评估，就会自动避免过失责任。正如指导条例中所指出的那样，有时也会需要做进一步的调查和其它步骤。在每次评估中，由估价师决定什么是必须做的。而且，条例也仅仅给出了适合各种情况的计算方法建议，并没有给出确定的计算过程。因此，估价师可以利用“DCF”、“hard core”、“双汇率”、“税收调整”等任何可靠的计算方法。
一个估价师不能完全不理指导条例，或者在评估过程中完全偏离条例所规定的步骤，不然就会出错。如果一个评估过程和指导条例相差甚远，评估结果又有问题，那么估价师不仅要修正评估结果，而且要修正评估方法。
即使按照指导条例进行评估，如果评估结果是“造”出来的，那么也必须进行修正。就是说，评估必须在计算上准确无误。
尽管业内还在就最终评估结果是否能准确地代表评估对象的价值进行争论，但是评估报告中的计算务必准确无误。如果使用计算机的话，输入的数据一定要是估价师在现场勘察的数据。最差的评估报告是连评估基准日也没写。有一个原则，一个估价师不能通过书面形式修改自己的评估数据，不然就会声名狼藉。这个原则没错，但许多优秀的估价师就是通过书面修改来完善自己的评估的。当一个评估被起诉并要求赔偿时，估价师常会辩白说：“自从我毕业以后，从小到大，我都是这样做的。”然而，在法庭和职业标准面前，这种辩白是没有任何作用的。如果评估报告结果和估价师最先想的结果一样；如果评估调查方式、比较案例等都遵循了指导条例体系，那么在法庭上，评估就可以经得住审问。
法院有好几种测试估价师能力的方法。其中有一种要求两位估价师的评估结果相差不超过10%。我觉得这种方法没有用，如果两者的差距超过10%，你知道哪位有过失？我知道有许多次由于不同团体对文件的不同解释，什么是合理的就取决于当初阶段的谈判。我怀疑数字是否是判断过失的最佳方式。一个估价师可能在评估过程中非常粗心，但凑巧得出了正确的评估结果，一般也不会有人发现这种疏忽。
评估疏忽的本质是估价师已经给出了正确的评估结果。常常是由于其它事情才发现评估过程是有疏忽的：在Yianni案例中是因为不动产本身有毁坏才发现的；在Crisand案例中是因为没有消防许可证；在Singer Friedlander案例中是因为不动产并没有所预期的开发价值。另外，评估本身也会引起疏忽纠纷的，如果评估结果是正确的话，就不会发现估价师有过失。估价师必须要考虑所有影响因素，同时要做适当的调整。没有报道出来的Ralpbs v Francis Hornor Sons(1987年)就说明了这一点。一位建筑师评估一宗不动产的价值是6万英镑，并且告诉委托人，如果再投入6万英镑的话，就会大大提高不动产的价值，总价将超过投入成本。委托人买下了不动产后才发现不动产改造的最低费用是9.3万英镑。委托人起诉了建筑师，由于原告无法证明他所买的不动产值6万英镑（尽管他出了那么多钱），最终败诉。建筑师充当了估价师的角色，因而被视为估价师，他按照一般的、有能力的估价师标准进行评估。原告没能按照自己的给价成交，以及他没有足够的资金完成不动产改造的事实都和本案不相关。他被建议出价6万英镑，他也得到了价值6万英镑的不动产。在上述的其它案例中，不动产购买人都能够证明由于估价师的疏忽，给出了错误的评估结果，从而使其支付了远超出不动产实际价值的价格。
由此可见，估价师如果要避免因疏忽而被索赔的话，他必须将他所发现的一切精确而系统地记录下来。在一个案例中，法院认为评估的调查本身没有问题，但是却没有将建筑物结构上的缺陷、建筑材料状况、比较案例等进行书面说明，因此很难证明估价师在评估过程中的思路是正确的。如果估价师在评估过程中的行为是连贯统一的，又用统一的格式记录了所有的信息，而且将小数据加总起来，最后得出评估结果，那么即使评估被起诉，估价师也会是胜者。如果估价师说自己已经“考虑了这些因素”，但却没有相应的文字记录，那么当人们对评估提出疑问时，他的日子就不太好过。对案例Bere v Slades (1989) 46 EG 100的判决就很好地说明了这一点。在评估报告中，估价师向抵押贷款人列举了不动产的诸多缺陷，但是原告认为还有许多重要的缺陷估价师没有向他说明。法官查看了估价师的高质量实地勘察记录和比较案例，估价师的陈述也很精彩。最后，法官认为估价师在评估过程中已经相当仔细，从而宣判估价师胜诉。
从上面所叙述的案例可以看出，几乎所有有问题的评估都是抵押评估。这是因为在最近的几年里，人们的矛头就是指向抵押评估。但是，应该记住的是，已经制定的所有原则对各种评估都是有约束力的，只不过当评估涉及第三方利益时更容易出问题而已。不论为了什么目的进行评估，都要预防出错。并不是只有抵押估价师有收费较少的问题。免费的咨询也不仅仅限于公园围墙，以及在当地高级酒店里提供，许多免费的建议都是在每天的业务往来中所提供的。许多客户打电话来咨询，而不会有付费的问题。正是在这些免费的咨询中存在许多问题。免费的建议一般是在没有考虑成熟的情况下给出，估价师明白这一点，但是咨询者是否知道这一点呢？在法律上限制免费咨询的责任比较容易，也具有强制性，但是这也有问题，如何证明这种限制是合理的呢？
估价师们也意识到，现在引起纠纷的商业评估非常多。有些由当事人自己解决了，有些通过仲裁解决。但问题是对于没有经历过的估价师来说，我们并不知道这些纠纷涉及什么问题，责任又是以什么为依据来确定的。所以，我们也不知道如何避免犯同样的错误。
即使已经确证评估过程中存在过失，应该给原告赔偿多少也是一个问题。通常原告的索赔金额是将不动产修复为价值评估金额时所花费的成本。也许索赔额还要加上修复期间的住宿费，以及一定的精神损失费。在大多数案例中，这并不是估计过失评估所造成损失的合理方法。而是根据不动产实际价值和评估价值之间的差额确定赔偿金额，这个差额一般比修复不动产所花费的成本要小得多。首先提出这个建议的案例是Perry v Sidney Phillips Son(1982) 263 EG 888.这个实际上是一个“结构勘察”的案例，评估确实有失误。根据案例的一份调查报告显示，当时极有可能按照原告提出的修复成本来确定赔偿金额。然而，法院最终判决两者之间的差额为真正的损失额。有些法官为了规避这条规则，他们认为估计价格差额的方法等同于计算出修复成本，然后从支付价格中扣除成本。在这些案例中，似乎缺乏足够的依据来计算实际的市场价格差额。如果没有这样的依据，那么法庭就没有标准可依。
法庭通常会判给原告少量的精神损失费，特别是对于住宅市场上的最终消费者。精神损失费一般是1000到2000英镑。
在有些案例中，损失赔偿额也相当高。如果评估的失误非常大，以至于若原告知道不动产真实状况的话，就根本不可能考虑这项交易，估价师可能面临着赔偿全部损失。Baxter v F W Gapp Co Ltd (1938)4 A11 ER 457就是这样的一个典型案例，案例Swingcastle Ltd v Alastair Gibson(1990) 34 EG 49的判决就以它为依据。评估对象是一宗可以“强制拍卖”的拟抵押不动产，估价师错误地评估其价格为1.8万英镑。根据评估结果，原告贷款1万英镑（年利率为45%）。很快借款人就无法偿还贷款，结果抵押不动产仅卖了1.2万英镑。原告宣称如果他们知道不动产的价格会有这么低的话，他们根本就不会贷款。法庭判决估价师承担原告的所有损失，因为如果不是他的失误的话，交易（贷款）就根本不可能发生。如果在知道真实信息后，交易还会发生，只是交易条件不同而已，那么估价师只需赔偿真实价格和评估价格之间的差额。只有在当事人（知道真实情况时）不可能进行交易的情况下，估价师才需要对所有的损失负责。
(译自英国《不动产估价理论与实务》)
(2001年全国估价学术研讨会论文) |
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