对《资产评估法》的系列理解（之一）

    资产评估法已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。广大资产评估行业人士应认真学习、贯彻落实资产评估法，促进资产评估行业规范健康发展。在谈理解之前，温馨提醒广大评估机构和评估专业人员从今日起要特别注意和做好下列几点：  
    一是，公司形式的评估机构应有8名以上评估师，达不到该要求的，应尽快达到。  
    二是，评估报告应由至少2名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。评估机构开展法定评估业务，应指定至少2名相应专业类别的评估师承办，评估报告应由至少2名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。其中，房地产评估业务，无论是否为法定评估业务，都应由房地产估价机构承担，指定至少2名注册房地产估价师承办并签署评估报告，加盖房地产估价机构公章。  
    三是，每个评估项目，都要对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。  
    四是，评估档案的保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。如果分不清是否为法定评估业务，为保险起见，保存期限都不少于30年。
 

    以下是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对《资产评估法》的理解。 
   

    理解之一：评估工作的难度大大增加，评估师和评估机构的责任和风险也大大增加，评估成为高危的职业和行业，评估师要更加勤勉谨慎执业。 
    资产评估法施行后，其对评估工作的要求比现行评估标准、规范、准则、指导意见等的要求严格的，应按照资产评估法的要求来做。例如，现行国家标准《房地产估价规范》仅要求“对搜集的估价所需资料应进行检查”，而资产评估法第13条规定评估专业人员应“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”，第25条规定评估专业人员应“收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证”。 
    因此，资产评估法施行后，房地产估价师应对房地产评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，不能只是进行检查了。尽管资产评估法也规定“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”，但这是两码事，各自要负各自的责任，委托人不如实提供资料的，并不能免除评估专业人员和评估机构的核查验证责任，何况资产评估法没有要求委托人对其提供的资料的“准确性”负责，对“准确性”的要求仅出现在评估专业人员应履行的义务条款中。据《现代汉语词典》的解释，核查是“审查核实”，验证是“检验证实”。现实中要做到核查验证，是极其困难的。 
    资产评估法的这种要求不仅大大增加了评估工作的难度，还大大增加了评估师和评估机构的责任，尤其是大大增加了风险，使得评估成为了高危的职业和行业，因为要承担赔偿责任。如资产评估法第50条规定：“评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。”因此，评估师要特别关注评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性，亲自到评估对象现场以及向有关部门等单位和个人进行核查验证，更加勤勉谨慎从事评估业务。