李艳芳：同一栋房子两种用途的评估思考

来源：中国会计报 作者：李艳芳

在企业价值评估实务中，经常遇到同一栋房子在两个会计科目下核算的情况。比如，一部分作为固定资产，出现在房屋建筑物评估明细表中；另一部分作为投资性房地产，出现在投资性评估明细表中。笔者认为，对于这种情况，应按照适用的评估依据、资产的属性、价值特点和价值表现方式的框架进行分析。

一是评估依据。在企业价值中的房屋建筑物评估和投资性房地产评估，评估依据的应该是《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号，下称《不动产准则》），参考资料是《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015，下称《估价规范》）。《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号，下称《指导意见》）可以作为参考资料，但是绝不可以作为“评估依据”，因为《指导意见》第2条关于投资性房地产的定义是根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其应用指南确定的，因此第3条给定了其适用条件，仅用于“财务报告为目的”的评估行为中。所以，《指导意见》不适合作为评估依据出现在“企业价值”评估项目的报告里。

二是资产属性。从资产负债表来看，投资性房地产和固定资产都属于“非流动资产”，属于“不能在1年或者超过1年的一个营业周期内变现或者耗用的资产”。同时应注意到资产负债表的编列顺序隐含着“流动性”，因此资产负债表本身就是资产流动性或者变现能力列示表，在变现能力方面，投资性房地产高于固定资产。当然，这种表述的前提是企业处于持续经营中。如果企业进入资产处置阶段，极端情况就是破产清算，在这种情况下，投资性房地产和固定资产中的房屋建筑物在变现能力方面的差异大大缩小，甚至无差异。从资产本身来看，无论投资性房地产还是固定资产中的房屋建筑物都属于“不动产”，资产评估执业准则中没有“房屋建筑物评估准则”，只有《不动产准则》。变现能力代表着市场认知，在一定程度上，可以说投资性房地产和固定资产中的房屋建筑物在价值属性上有差异，差异会因资产所在的企业不同而不同，在资产本身属性上，二者属性是一致的，都属于不动产。

三是价值特点。通过二者在企业资产周转过程中的变化，或许能够对价值特点有更加直观的感受。假设二者在持有期间，不考虑资产处置。

在持有期间，投资性房地产获取的租金收益进入利润表，构成企业的收入，两个会计时点的公允价值差异，进入公允价值变动净收益科目，且不能计提资产减值损失；固定资产中的房屋建筑物主要是形成营业成本、管理费用等科目的“折旧”，随着企业经营产品的出售价值实现价值转移，根据市场情况和资产损耗情况可以计提资产减值损失。从对利润的影响来看，投资性房地产主要是收入的构成项目；固定资产中的房屋建筑物是成本的构成项目，收入是利润的增项，成本是利润的减项。二者在价值实现的路径是不同的，投资性房地产自身创造收入，房屋建筑通过附加在产品中的“折旧”而实现转移，前者是直接转化，后者是间接转化。

资产评估的本质是价值发现，特别是在企业价值评估中，收益法是以资产配置为前提的，因此投资性房地产和房屋建筑物的价值特点能够直接体现。市场法是企业市场认可程度的综合表现，对于投资性房地产和房屋建筑物的价值特点也是分别考虑的，这说明在收益法和市场法中，如果同一栋房子的两部分分别核算的话，单价是不同的。在资产基础法中也不应该要求一致。对于在资产基础法中忽略的“资产使用用途”这个条件，《不动产准则》中也未对“资产配置”和“资产用途”进行相关约束，而资产配置必然产生不同用途，用来赚取租金的和资本升值的投资性房地产的价值理所当然不同于“用于自用的房屋建筑物”。

因此，笔者认为，在企业价值评估中涉及的同一栋房子一部分用于出租、一部分用以自用的情况时，应遵循价值规律，根据资产配置和资产用途采取各自适宜的方法评估。