土地评估机构的现状及对策

土地评估机构的现状及对策

--从绍兴市土地评估机构谈起

随着社会主义市场经济体制的建立和发展，企业改革和土地使用制度的不断深入，人们对土地的资产意识明显增加，为地价评估业的迅速崛起带来了契机。绍兴市土地管理部门紧紧抓住这一有利时机，先后在绍兴市范围内开展了地价评估工作。

几年来，经过上级业务部门的指导帮助和有关部门的密切配合，绍兴市土地评估机构以维护土地所有者和使用者的合法权益为已任，以服务企业、服务经济发展为宗旨，以提高评估质量为重点，不断更新工作思路，努力拓展业务范围，使地价评估工作逐步走向制度化、规范化、科学化迈进，在几年中有了长足的发展，取得了较好的社会效益和经济效益。

一、现状

绍兴市的土地评估业从上世纪九十年代初期进行基准地价评估开始，发展到现在主要从事宗地价格评估，评估机构也由当初以政府事业单位性质的“评估中心、估价事务所”为主，逐渐演变为市场化的中介评估机构。应该说土地市场活动的日益频繁以及房地产业的发展，为土地评估业提供了市场机会，带来新的发展机遇，土地评估机构现已成为土地市场正常运行不可缺少的“媒介”。

据资料，绍兴市现有执业土地评估机构11家，其中具有在全国范围内执业的估价机构为2家，具有在浙江省范围内执业的估价机构为1家，具有在绍兴市范围内执业的估价机构为2家，具有在本县（市）范围内执业的估价机构为6家，在组织形式上均为有限责任公司，注册资金总额为940万元，平均每个机构为85.5万元。据各机构提供的资料，现绍兴市机构中从业人员为104人。经过多年发展，绍兴市土地估价中介行业的人员素质、机构规模、业务能力、风险意识等都有较大的提高，已经形成了初具规模的、能够自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的土地估价专业队伍。据不完全统计，2007年至2008年绍兴市土地估价机构共承接了个3104单位、3495宗土地的评估事务，土地面积为3955.56万平方米，地价评估值为621.51亿元。

几年以来，绍兴市先后多次组织参加了全国土地估价师资格考试，土地估价队伍逐年壮大。据统计，绍兴市现有土地估价师150多名，其中执业土地估价师50人。

为联合绍兴市土地估价人员和组织规范土地估价行为，共同促进土地估价事业的健康发展，1999年2月绍兴市在全省乃至在全国率先成立了市级土地估价师协会，并有效地开展了工作。

1.地价网络初步形成

在先后完成绍兴市第一轮基准地价评估的基础上，随着地产市场的发展，绍兴市国土部门又适时对基准地价水平及范围进行了更新调整，使基准地价水平更趋合理，同时基准地价范围逐步向外扩展，如绍兴市区和诸暨市的基准地价已覆盖整个辖区。一个以满足政府地价管理和宏观调控地价需要的基准地价、标定地价体系已基本建立，以村、镇（乡）、市区为基础的地价网络初步形成，改变了过去土地无“价”可循的历史。

2.配合土地使用制度改革

据资料，2007年至2008年，各中介机构受理涉及土地使用权出让(含补交土地出让金)的评估项目为969宗，土地面积为1559.26 万平方米，资产评估值为154.12亿元。据绍兴市国土资源局资料，2007年至2008年，绍兴市土地出让合同地价款为318.95亿元。这些地价款项的收取，为城市环境改善、城市基础设施建设提供了资金保障，同时也为土地市场的建立与完善起到了推进作用。

3.服务于企业改制

2007年至2008年，绍兴市完成了包括中国农业银行等大型专业银行所涉改制中的地价评估工作，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面发挥了重要作用。

4.为企业融资提供保障

据各机构上报资料统计，2007年至2008年，共受理涉及土地使用权抵押的评估单位862家，1096宗土地，土地面积为1381.44万平方米，资产评估值为328.43亿元，为企业融资贷款提供了土地价值的依据。

5.服务范围扩大，服务对象增加

随着经济的迅速发展和地产经营、交易活动的增加，土地估价机构中介服务的范围更加广泛。除一级市场外，它已涉及到土地转让、租赁、抵押、课税、入股、司法诉讼，还涉及到企业的合资、合作、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等。服务的对象已包括政府有关部门（如国土、建设、税务、财政等）、法院、检察院、公安、金融机构、各类企业、社会公众，土地估价中介服务更成为房地产开发经营活动中不可缺少的基础性工作。 　

二、问题与不足

由于土地评估行业发展时间短，土地评估机构在成长过程中，受到的来自外部环境和内部运行机制等多种制约因素的影响，存在一些问题与不足在所难免。

1.估价报告质量差参不齐

估价报告作为估价行业提供的服务产品，随着社会经济的发展，服务对象对估价报告的要求必将从单一的价格需求向更高端、更深层次的需求发展，对估价机构的要求也将越来越高。而现在有些估价机构提供的报告离使用者现实的需要仍有距离，更有曾者，个别机构出具的报告完全不按规程规定的格式撰写，简略到一、二张纸就作为一个报告提交给委托方。由于形式和内容都不符合规范，实际是一个不合法合规的成果，甚至可以说是一个无效的报告，这样的后果一是给委托方一个错觉，认为你的报告与所支付的评估费名不符实，一定意义上说损害了行业形象，二是也给自己增添了风险，因为规范报告格式中需要说明的事项，可以为机构规避风险提供服务。

有关部门2006年1月联合下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及《房地产抵押估价指导意见》中“估价时点日后重大事项” 的概念，即估价报告需要提高在估价时点后一段特定时期内的使用实用性问题，以最大限度确保估价结果出具前的有效性，这可以说对估价机构提出了相当高的要求。

2.地方国土部门监管依据不足、力度小

由于对土地估价机构的备案、考核、年检、资质升级，对土地估价师的继续教育等项涉及对机构、土地估价师监管的工作，均由省级以上国土部门、行业协会自行承担，市、县国土部门或行业协会应监管的工作不明确，以至造成无法管、或监管不力的窘境，尽管许多市、县国土部门的“三定”方案中也写有“管理和监督土地估价行业”，“审核土地评估中介机构的资格条件”等职能，但实际操作上从未行使过这个职能，土地评估中介机构资格申请、年检等工作，市、县国土部门都不需要在相关资料上签具意见，因为这个工作均由省级以上国土部门、行业协会自行承担。现在的市、县国土部门就土地估价机构的工作，主要是根据省厅或协会的通知，负责土地估价师资格考试的报名、非执业土地估价师继续教育的报名、土地估价师资格证书换发等事务性工作，2006年省土地估价师协会下发了《关于调整土地评估机构注册条件等有关事项的通知》（浙估协发[2006]03号），规定对新申请注册的机构要“征求市土地估价师协会的意见”，但实际上仅是一个形式而已，因为对照新设机构的四个条件，市、县国土部门或协会觉得拟设立的一家机构均不符合这些条件，但仍然取得了资格。

3.市场接受度较差 风险意识不够

影响市场接受度的因素一是服务范围，二是服务质量。目前全省的土地评估机构经营范围单一，许多机构仅只有土地评估一项业务，以致在激烈的竞争中仅能解决“温饱”问题，缺乏进一步发展壮大的经济基础。同时由于服务意识和技术等问题，缺乏市场灵活性，服务质量难以达到市场需求的要求，这样从市场需求者的角度就认为土地评估可有可无，只要不被强制要求不得不做，就缺乏需求的主动性，由此引起土地评估时常需求量极不稳定。

土地评估机构作为独立的经济法人实体，独立承担业务，享受相应的经济收益，同样承担相应的经济和法律责任。过去作为事业单位，后面有强大的行政主管部门，风险相对较小，但是现在作为企业单位风险明显加大，他们必须面对机构间不均衡发展的风险、税收风险、法律风险等，而土地评估机构却没有相应制定迎接风险的举措，评估机构内部缺乏必要的管理规范，没有严格的内控机制，基础管理薄弱，没有建立起行之有效的内部监督和约束机制。

4.机构间存在不正当竞争

估价机构争相压低收费价格。有的机构放弃原则，为了达到争取市场份额的目的，置行业声誉、评估质量于不顾，随意拟订自己的收费标准，完全靠低价竞争占领市场，影响了土地评估市场的正常秩序，损害了行业的利益。

同行间互相诋毁、拆台时有发生。我国的土地估价行业仅经历了十多年的时间，其中作为真正自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的中介行业发展历程更短，机构在寻求生存发展之道过程中，由于急功近利，赚钱的心态多于做企业的心态，互相之间诋毁、拆台情况时有发生。

个别中介机构甚至出现给回扣的事件，这种现象的存在，严重地影响了评估服务质量，损害了行业的声誉。

另外一些机构兼职挂名者多，曾至作为股东、作为法定代表人的他，连自己属下的执业估价师有没有见过面可能还是个问题。专业人员知识面窄，知识结构达不到评估市场的客观要求。同时受多种资格、多重资质认定标准的影响，导致行业缺乏统一的职业道德规范和行为操守，或多或少使一些评估人员在职业道德方面出现问题，有的为迎合委托方的需要，不惜损害其他当事人的权益等等。

5.机构生存发展环境堪忧

机构多竞争激烈，生存环境挤压严重，既有同行之间的竞争，又有同类之间违规博弈，与一些机构特别是与有先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验及有国外背景的机构相比，突显了目前我省的土地评估机构规模小、机制不活、市场意识差、职业素质不高、经营管理水平弱、独立性不强等问题。一些评估机构仍然依靠行政权力获得“指定”业务，因此不注重执业质量，不严格遵守职业准则，有些中介机构甚至提供虚假的评估报告。由于仍存在行政控制市场的行为，导致了市场的不公平竞争，使一些评估机构不思进取，不注重社会信誉，而是更多地投行政部门之所好，扭曲了中介市场的执业行为。

此外土地估价实际收费低，由于竞争激烈，评估服务费有时受制于委托单位，物价部门制订的收费标准已形同虚设，包括政府部门委托的评估业务都是按宗地定费率，而不是按物价部门制订按资产值定费率，虽然从机构业绩看，有的机构评估业绩不错，但实际收益少得可怜。同时由于不时受委托单位的干预，有时一宗地的地价评估值波动起伏，给估价机构增加了较大的风险。

三、几点建议

1.营造有利于机构生存发展的氛围

（1）政策环境

中介机构必然要经历初创、发展、突破、体系形成四个阶段，浙江的土地估价中介机构经过近十年的发展，已初步形成集技术、人才、信息、咨询等为一体的土地估价中介服务体系的基本框架，但由于土地估价机构是土地使用制度改革中诞生的新生儿，其出生至今仍有许多的先天不足，特别新兴行业形成不足十年，又较仓促地进行脱钩改制，全面开放土地估价市场，诸如理论宣传、政策制订明显准备不足，加上外部环境对其发展的影响如人事、财政、建设部门认可、同类不正当竞争等等，没有经过充分的经验积累和技术沉淀就参与市场竞争，使得不少机构到现在还没有完成从求生存到谋发展，以至融入整个中介市场的历程。更有一些市、县连稍微扶持一下的过渡期都没有，就叫走出去的土地估价师去“冲锋陷阵”，相当于一个人刚学会走路，小学还没有毕业，马上就得自食其力打天下创事业。因此要从政策层面营造适合土地估价中介机构生存、发展的环境，尽管有消息说，评估等法律已在调研，但远水救不了近火，主管部门或行业协会要尽快出台有利于我省土地估价机构发展、壮大的政策意见，进一步明确省、市、县国土部门和行业组织对土地估价机构的监管职责。

（2）外部因素

涉足土地估价中介机构的人都会深深感到，土地估价中介机构外部环境的现状、中介机构发展的外部环境很不宽松。这种不宽松的外部环境 ,使土地估价中介机构举步维艰、生存困难。如不尽快解决 ,必然会因为中介机构发展滞后，造成土地估价市场主体不健全 ,配套服务跟不上 ,进而阻碍我国土地估价业的健康发展。因此主管部门或行业协会要在加强自律监管的同时，主动协调政府相关职能部门，及时反映行业诉求和维护行业合法权益，努力改善机构的执业环境。譬如对拟上市公司所涉地价评估问题，原国家局有明文规定，涉及土地价格的，必须要由具有土地估价资格的机构出具估价报告，现在这个文件已废止，而土地估价机构也基本上挨不着拟上市公司所涉地价的评估。

2.建立完善监管体系

建立行为规范、服务标准、资质认定、信誉评估等行业自律制度，形成重合同、守信用、诚信经营的行业风尚，使土地估价行业走上法制化、规范化的轨道。

（1）出台土地估价机构和估价师执业自律准则

为规范土地评估机构和执业人员的执业行为，提高执业人员的执业水准，坚持土地评估的独立、客观、公正原则，保证土地评估质量，维护土地评估行业形象，建立信用体系，建立“诚信为本、失信为耻”的良好氛围。要尽快出台执业自律准则，作为土地评估机构和执业人员在土地评估业务活动中应当遵循的行业规范，并作为责任追究的依据。

（2）建立行业退出机制

要建立一套完善的行业退出机制，落实行业优胜劣汰的具体措施。目前大量的土地评估机构规模较小，内部运行机制不完善，一旦外部环境条件改变，将对其造成较大的冲击，倘若某一机构不能很好地适应新的环境，就会面临着倒闭的危险，而机构拥有的不动产和人员将无法继续安置，这会造成社会资源的大量浪费。因此监管部门要对土地评估机构进行定期审核，保证该行业的正常发展。

（3）尽快建立评估争议仲裁制度

为维护土地估价委托方和土地估价机构的合法权益，委托方或其他政府部门、组织对估价结果有异议的，可以向国土部门或行业组织提起申请仲裁，但现实状况是既无仲裁部门，也无申请仲裁程序，其后果是这些部门不断地纠缠估价机构，土地估价机构在一次次地解释再解释无果后，或会违心地修改估价结果和报告。上海市为规范房屋评估鉴定行为，维护房屋拆迁当事人合法权益，保障房屋拆迁评估结果的客观、公正、合理，早在2002年就出台了《上海市房屋拆迁评估鉴定暂行规则》，对房屋评估争议采取房地产估价鉴定专家委员会鉴定的办法，有力地维护了双方当事人的利益。

（4）制订土地估价报告评审标准

为引导土地估价行业发展，加强行业质量管理，提高从业人员素质，激励和约束机构和估价人员执业行为，提升行业整理服务水准，要尽快制订土地估价报告评审标准，并在此基础上，拟订估价报告抽查审核规则。

3.强化机构内部管理

（1）建立健全的管理制度

通过建立健全的管理制度，培养员工树立良好的品牌理念，培育自己的企业文化，充分调动员工的主观能动性，使员工对公司的发展充满信心，只有不断提高服务质量，提高服务意识，练好“内功”，公司才能得以生存和发展

（2）提高对市场竞争的应变能力

要适应外部环境变化，在拓展市场、创造更多的发展上动脑筋。要主动迎接挑战，始终对生存发展有那么一种危机意识。要高度重视市场的拓展，经营策略上要有针对性，在不断提高业务质量上下功夫。

（3）开拓新业务，走多元化发展道路

受金融危机影响，土地评估业务原本那么大的蛋糕也受到挤压，现在蛋糕变小了，吃的人一下子增多了，再加上低廉的收费，以及个别房产评估机构、会计师事务所的不合法竞争，的确使一些土地评估机构受到了冲击，因此土地评估机构要生存、要发展，必须立足土地估价业，开拓新领域，发展新业务，走多元化发展道路。譬如为委托方提供综合性一条龙式的服务，又譬如联合其他中介机构，加大规模效应、取得双赢效益，并由此扩大机构影响，树立品牌，提高与其他评估中介机构竞争的实力。

（4）加强风险保障，走健康发展道路

随着土地评估机构的市场化，尤其土地行政主管部门取消了土地评估结果的审查确认制度，评估机构的风险明显增加。因此评估机构要积极应对风险。要控制风险，从机构自身的角度出发，加强内部项目管理、提高评估人员素质和估价报告质量；要规避风险，这要求机构在执业过程中提高服务质量、改善服务环节、规范服务内容；转嫁风险，从整个行业长远发展的角度，国土部门和行业协会应积极考虑如何建立行业保险制度，如借鉴西方发达国家的经验，与有关保险业共同建立执业保险制度，这是促进评估行业顺利发展的有效措施。