怎样撰写案例分析报告

 

受中国土地估价师协会的邀请，本人作为专家参加了2009年土地估价师实践考核的有关工作。通过对申请参加实践考核的57名土地估价师相关资料的审核，感到较去年实践考核的土地估价师有进步，譬如提交的材料较齐全，基本没有出现案例分析报告用土地估价报告代替或都是土地估价报告缩写的情况，也有一些写得较好的专业实践总结，但一些案例分析报告的撰写还不尽人意，质量较高的案例分析报告十分鲜见，究其原因，除了估价师本人对实习期间遇到问题、分析问题、解决问题的过程归纳提炼不够，有关部门、机构未提供案例分析报告范本可能也是原因之一。

为进一步提高土地估价师实践考核的案例分析报告撰写质量，现以某估价师撰写的案例分析报告为例，试图通过点评该分析报告，为今后土地估价师实践考核的案例分析报告撰写提供参考，为全面提高土地估价师整体业务素质起到抛砖引玉的作用，同时也建议行业协会在土地估价师继续教育培训中增加编写案例分析报告的课程安排。

范例：某案例分析报告

一、案例由来

某市中级人民法院办理某公民（以下简称A）因房屋拆迁纠纷状告某政府部门（以下简称B）一案涉及土地使用权价格，委托估价师所在公司对其已拆房屋所涉土地进行地价评估。

点评：开门见山地说明该评估项目的来源、委托方评估目的。

二、地块概况

评估地块位于某县城区环城路，已领取某县国用（2003）字第xxx号《国有土地使用证》，土地用途为商住用地，土地面积为700.0平方米，土地使用者为A，至评估人员现场勘察之时，地块现状已作为新建的道路使用。

另据资料，该地块原有2幢面积为251.18平方米系砖混、砖木结构的建筑物，建筑占地面积为136.19平方米。2005年1月5日，该县规划局对该地块确定了新的规划经济技术指标，同意在该地块上建造商住用房，建筑面积为2030平方米，容积率为2.9，建筑占地为630平方米，建筑密度为90%。

点评：介绍评估地块的相关情况时，特别要说明将涉及评估事宜相关的法定、规划数据，以对应案例分析报告前后的逻辑关系。

三、本人角色

评估项目负责人，估价顾问

点评：要说明估价师在该评估项目中承担的工作职责。

四、问题与挑战

1、已有土地评估机构对规划条件下的地价进行过评估（基准日为2005年9月1日）。

2、已有房产评估机构对其原现状条件下的房屋现值进行过评估（基准日为2003年7月28日）。

3、县政府早在2003年就已下达对该地块所在区域的房屋需拆迁改造的文件，而规划部门在2005年再对该地块出具允许建造商住用房的规划文件，致使问题复杂化。

点评：在估价实践中，每个估价项目在实施评估时都会出现各不相同、需要你去处理的情况，关键是要概括出你认为难度最大、但通过你或团队的努力解决了的问题。

五、关键技术

1、评估价格

①仅评估原现状条件下的土地使用权价格；

②仅评估现规划条件下的土地使用权价格；

③同时评估原现状条件下和现规划条件下的土地使用权价格。

2、评估基准日

①2006年4月25日，即法院受理诉讼案件之日作为本次地价评估的基准日；

②2005年9月1日，原土地评估机构评估地价时的基准日；

③2003年7月28日，房产评估机构评估房屋现值时的基准日。

3、评估方法

①市场比较法

②剩余法

③假设开发法

点评:从评估技术而言，这三项内容具有普遍性，但针对某个具体评估项目，侧重点则完全不同。

六、推荐方案及支撑原因

1、评估价格

拟同时评估该地块在原现状条件下和规划条件下的土地使用权价格。

①A认为政府规划部门在原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》之前已出具了对该地块的规划条件书，应该按地块规划条件书所定的经济技术指标评估地价并给予补偿。

②B认为2003年该县政府就下达了对环城南路周边进行拆迁拓宽建设环城南路的通知，且房产评估机构已于2003年8月2日出具了《房屋拆迁价格评估报告》，应按原现状条件评估地价并予以补偿。

为便于法院权衡裁定，应分别评估规划条件下的地价和原现状条件下的地价。

2、评估基准日

鉴于评估地块的特殊性，评估基准日拟选用2006年4月25日。其理由：

①A在该日对B的“侵权”行为提起了诉讼。

②委托方在该日作为受理立案的时日。

③原土地评估机构仅评估了规划条件下的地价。

④房产评估机构仅评估了2003年7月28日的房屋现值。

作为司法裁定地价的依据，没有必要与该基准日一致。

3、评估方法

对原现状条件下的地价评估可采用剩余法，对规划条件下的地价评估可采用假设开发法。

①评估地块系住商用地，由于个体上的差异，特别是商铺临街宽度和进深的差异，使比较案例间各具特色，缺乏类比性和较难确定修正值，故不宜用市场比较法进行评估。

②尽管原有建筑已经拆除，但可以参照原房产评估机构对原建筑物评估的现值与该县2006年和2003年城市房屋拆迁货币补偿基准价差价间系数的关系，用剩余法评估出原现状条件下于2006年4月25日的地价。

③通过调查、比较分析周边地块类似房地产的销售价格、建安成本等，用假设开发法评估得到规划条件下的地价。

④本估价对象虽是有收益的物业，周围也有出租的商铺及住宅，但由于土地纯收益的测定及还原利率的正确选择有难度，故不考虑用收益还原法评估地价。

点评：一个好的评估思路是反映估价师水平高低的试金石，在疏理出问题的基础上，要针对上述情况提出能让自己和他人信服的理由，达到解决问题的目的。

七、成果

1、法院接受了估价师的建议，其评估基准日确定为案件受理之日，即2006年4月25日。

2、法院同意依据上述基准日，评估原现状条件下的地价和经规划部门重新确定规划条件下的地价。

3、在庭审之日，估价师作为鉴定人员出庭，直接回答A、B律师的询问，经解答，双方均未对评估结果提出异议。

4、由于对按原现状条件下的地价补偿还是按规划条件下的地价进行补偿争议较大，双方都对某市中级人民法院一审判决不服，上诉至某省高级人民法院，某高院最后判决按规划条件下的地价予以补偿。

5、该县规划部门2006年12月8日已发文撤销2005年1月5日所发文件，即对该地块所确定的规划条件予以撤销。

点评: 二年实践考核中,土地估价师的案例分析报告忽视这一内容的最多。估价的目的是为了应用，因此这一块是一个高质量案例分析报告的重要内容