刘志峰：推进高质量发展，营造美好居住生活

刘志峰 中国房地产业协会会长

 （在2018年8月28日第十届中国房地产科学发展论坛上的讲话）

  党的十九大作出了“中国特色社会主义进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代”的重大判断，指出我国经济发展的基本特征，是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。推动房地产高质量发展，既是经济社会发展的需要，也是房地产业适应新变化的需要，更是满足人民群众对美好生活日益增长的需要。

  今年是经济高质量发展的启动之年，也是房地产业形成共识、推进高质量发展的开篇之年。

  下面，我就“为什么要推进房地产高质量发展”、“什么是房地产的高质量发展”、“如何推进高质量发展”三个方面谈几点看法，供大家参考。

  第一，为什么要推进高质量发展

  城镇住房制度改革以来，全国居民人均住房建筑面积40.8平方米，改善了城乡居民的住房条件，拉动了经济增长，促进了相关产业的发展，对要素市场的完善起到了重要作用。但房地产也存在一些突出问题：

  一、供需不平衡。房地产发展的矛盾突出表现为，供应不足与需求不足同时存在。这个现象的出现有三个原因：一是对供需矛盾的认识不一致；二是把市场的短期平衡视作长期平衡；三是把市场平衡视作群众对美好居住生活需求的满足。

  二、租售结构不合理。我国城镇租赁住房占比远远低于发达国家，城镇居民家庭主要依靠购置住房解决居住问题。在城镇化的进程中，新移民、新就业群体是城镇劳动力的主要补充和经济活力的重要来源，但这一群体初始积累少、收入较低、就业流动性大，难以通过购置获得合适住房。但当这一群体进入租赁市场后发现，租赁住房的供应量远远不足，而且他们的需求主要是中小户型、中低价位、离工作地点较近的租赁住房，但市场供应的租赁住房价位偏高、位置较远。同时，租售价格比不合理。我国338个城市的平均租售比约为1：350，北京、上海、深圳等地达1:700，甚至超过这个数字，出租住房的年收益率仅2%左右。这使租赁住房缺少内在的经济动力。但我们又不能简单地通过提高租金来改善租售比。

  三、住房属性被扭曲。住房既有经济属性也有居住属性，但核心价值是居住属性。由于房地产投资品属性过强，形成了普遍的社会心态——“买房就是投资”、“买房就能赚钱”，住房几乎成了金融机构和家庭优质的“理财产品”。这一现象，不仅加剧了房地产的供需矛盾，也抑制了科技创新和社会创业。投资房地产带来的利润要远高于投资科技等产业，一些企业放弃研发创新而选择房地产。从2017年50家连续两年以上经营亏损上市公司的年报中抽查发现，有32%企业靠出售房地产资产增厚业绩和获取利润。房价持续上涨，也削弱了居民的住房支付能力，扼杀了年轻人的创造力，导致城市竞争力下降。

  四、行业作用被放大。在长期的GDP考核影响下，经济对房地产过度依赖。一是近年来国际环境错综复杂，在遭遇外部冲击时，为了应对经济下行的压力，往往依靠房地产这一“来得快”的工具拉动投资、刺激需求。二是对土地财政发展经济的思维模式习以为常，土地出让金、房地产税收占地方财政收入40%以上，有的地方甚至高达80%，房地产作用“一股独大”。三是房地产对钢铁、水泥、建材、装修、服务业等相关产业的拉动作用不可否认，但经济增长的动力来自最终消费和生产率提高，而房地产和相关产业的生产率水平要低于其他行业，房地产过快发展只会不断增加整体经济中的低效率、低效能产业的比重，不但无法促进经济增长，反而会造成相关产业的产能过剩。

  五、杠杆率过高。房地产企业杠杆率过高，在宽松的货币政策下，一部分房地产企业采取了高杠杆扩张、高负债经营的战略。房地产企业的负债率连年高企。今年上半年，房企资产负债率达到了80%，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。居民部门杠杆率过高、增速过快，2017年，个人住房贷款余额与GDP的比值为26.5%，这一比值与美国比似乎不高，但必须注意到的是，一是个人住房贷款基本上都是城镇户籍家庭形成的，而2017年城镇户籍人口占全国人口的比重为42.35%，也就是说这42.35%的人口扛起了百分之百的住房债务；二是我们现在的恩格尔系数是29.3，而美国是8.9；三是美国1978年人均GDP是1万美元，当时美国居民部门的负债率不到20%。如果拿个人住房贷款余额与城镇居民家庭的总收入之比看，2000年这一比值是11.5%，2008年是30.3%，2017年达到74%。居民部门杠杆率过高，挤占了居民其他消费，影响了消费扩大和升级。

  六、品质提升缓慢。过去五年，我国城镇住房质量稳步提高，但也暴露了一些问题：一是工业化建造水平低，施工现场湿作业占比较大；二是住房建造精度低，各空间尺度误差较大；三是适应家庭结构变化和住房空间的可变能力差；四是房屋渗漏、开裂、串味等质量通病长期得不到根治。在我们与百度、如是金融研究院即将发布的《美好居住生活白皮书》里，消费者在公共搜索中对房地产质量通病问题的投诉有所增加。由于一段时期“房子盖了不愁卖”，企业失去了提升品质的动力。在依靠技术进步和从业者素质提高方面，房地产的脚步远比其他行业要慢。在热点城市实行严格的限价政策，也制约了利用新技术、新材料、新工艺提升住房品质。

  七、企业发展持续性差。目前，房地产企业前十强的销售额约占整个市场的24.1%，前五十强的销售额约占整个市场的45.9%。但在行业集中度提高的同时，一些龙头企业采取了“三高”、“三快”战略，即“高杠杆、高周转、高回报率”和“快开工、快销售、快回款”。我认为，过于追求速度，既埋下了工程质量隐患，也容易诱发社会风险。虽然短期能换来利益，但长期不可持续，也与高质量发展背道而驰。

  八、资源能源浪费大。房地产在建造使用过程中，资源能源浪费比较严重，单位建筑能耗比是同等气候条件下先进国家的2-3倍，建筑中钢材使用量高出10%-15%，每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤，每年产生的建筑垃圾24亿吨左右，占城市垃圾总量的40%。即便是绿色建筑，也仅仅局限于强调住宅朝向、门窗节能、材料的密封程度、外墙保温等方面，对绿色设计、绿色建材、绿色标准、绿色计量、绿色生活方式的倡导推广，还有欠缺，尤其是毛坯房带来的“二次装修”问题，为世界各国所少见。

  房地产的问题影响到经济社会的健康发展，导致经济“脱实向虚”的局面较难改善，系统性风险在积聚，影响最终消费的扩大，使经济结构调整变得困难。为此，必须摒弃原来的发展模式，走高质量发展之路。

  第二，什么是房地产的高质量发展

  我认为，房地产高质量发展的目标应当是：住房数量增长适当快于人口增长；房价上涨慢于收入增长；使全体居民住在符合健康、绿色、文明标准的住房里。

  具体说，可以分为以下几个方面：

  一、供需基本平衡，既不短缺，也不过剩。供需矛盾始终是经济发展的主要矛盾。房地产运行过程中的波动是不可避免的，但不能因为对供需矛盾的判断失误加剧波动，必须认识到提高居民家庭收入的增长才能构筑市场的长期平衡；必须服务于群众不断增长的美好生活的需要。

  二、杠杆基本合理，风险可控。有一些杠杆，促进居民家庭的住房消费，对经济社会都是有益的，但杠杆过高，就会导致泡沫积聚、风险积累。房地产高质量发展，有一个重要任务，就是去杠杆，把杠杆降到基本合理的水平。

  三、供应结构基本合理。这包括两个方面，首先是大力发展租赁住房，增加租赁住房的供应。党的十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度”，这是方向。这里需要指出的是，近年来，长租公寓发展较快，对促进住房租赁市场起到了作用，但这种模式只是提高了住房租赁的运营效率和管理服务，并没有真正增加租赁住房的供应量。当前最主要的任务还是要增加大城市租赁住房的供应，将闲置的资源变成有效供给。其次是改善住房供应对需求的适配度。库存为什么会存在？除了需求不足的因素，还有很重要的原因是住房空间布局、性能、质量、性价比不能适应消费者的需要。为什么一些老化的工业厂房、陈旧的写字楼改造装修后成了租赁市场的抢手货？主要是提高了对需求的适配度。住房的“硬件”无法改变，但“软件”可以提升。

  四、价格相对稳定，与居民支付能力相适应。我们要把开发重点放在真实的消费需求上，也就是说，要服务于把“房子用来住”的那部分群体。有投资需求的群体支付能力强，容易被开发企业看中，但如果我们不注意这一问题，任由泡沫积累，总有一天会破裂，不仅房企受损，银行受损，居民受损，经济社会也都会受损。

  五、需求管理到位，优先保障居民家庭住房权利。我们发展的目的是什么？是为了满足人民群众不断增长的美好生活需要。房地产发展的目的是什么？是为了满足人民群众美好居住生活的需要。居住权是人的基本权利，房地产发展首先是为了保障人的居住权利的实现。既要坚持市场化的改革方向，也要保障没有能力通过市场获得合适住房的家庭的“住有所居”。

  六、提高房地产供给的效率效能。房地产走过了风风火火的20多年，主要依靠价格推动型的扩张，房价上涨把房地产行业的低效率、低效能和其他矛盾都掩盖了，但我们绝不能被这一假象所迷惑。随着大部分城市住房供需矛盾的逐步缓解，房地产不可能再有不断高速增长的好日子了，也不可能习惯性地依赖价格推动了。从现在起，必须认认真真地把注意力放在提高效率效能上来。

  七、提供高质量的产品。这个问题我放到第三部分讲。

 第三，如何推进房地产高质量发展

  关于什么是房地产高质量发展，我讲了七个方面，前五个方面是国家政策层面要解决的，第六个方面是企业发展理念要解决的，第七个方面是企业生产要解决的。下面我就提供高质量产品谈点看法。

  一、要推进绿色健康住房的发展。随着群众生活水平的提高，住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间，而是满足绿色健康生活的需要。这几年，我们致力于推进“百年住宅”试点，还制定了“百年住宅”标准，已经有十几个项目、约一百多万平方米住房按“百年住宅”的标准进行建设。这些项目主体结构使用年限确保百年以上，绿色建筑评价级别达到3星，住宅性能认定达到3A，采用的材料、部品都要符合绿色健康的要求，实现结构体和填充体分离，社会和经济效益都很好，各方面评价也较高，说明高质量产品是有市场的，下一步要继续推广。

  还有就是要积极发展健康住宅。人在住宅内停留的时间占全部生命期的50%以上，没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务，高质量就不全面，也谈不上美好居住生活。如室内灯光，老年人和儿童都要有保护性照明。北京同仁医院研究过，长期在光污染下生活，老年人白内障发病率将提高40%左右，儿童近视率将提高50%左右。当前，要围绕实施“健康中国”战略，让老百姓从“有房住”向“住好房”、“住的健康”转变。

  在绿色健康发展的同时，也要注重节能减排。我国建筑寿命短，致使资源能源消耗和建筑垃圾大量增加，特别是大量拆除造成的资源能源浪费，使近几年来节能减排的成果大打折扣。

  同时，房地产企业要与建材和部品企业合作，使用绿色环保建材，推广绿色环保建材。

  二、要依靠数字化改善生产。要进一步推广BIM技术，通过数字信息仿真，模拟建筑物所具有的真实信息和三维建筑模型，强化住宅开发的品质管理，在建造全过程跟踪，确保规范施工、安全生产，防止偷工减料、弄虚作假。要改变当前BIM技术相关单位各行其是的做法，由建设单位牵头，采用统一编码和代码建模，将建设、设计、施工、监理、运营单位等参与方的关注点和业务需求汇聚在同一平台上，实现项目的可视化、精细化管理。由于应用BIM技术能对建筑物进行实时监测和数据搜集整理，因此对房地产提高效率效能和高质量发展效果明显。

  三、要依靠工业化提高精度。住宅质量通病得不到根治，很重要的原因是手工劳动比重大、产品精度低。但用工业化生产住宅，就能将施工的项目技术分级分类，实现现浇与装配融合、施工与装修同步，提高装配率、集成率、标准化率，消除项目变更造成的资源、能效和人力浪费，体现全穿插施工质量管理的优势。依靠工业化生产，一般节材率达20%以上、节水率达60%以上，减少建筑垃圾80%以上，提高施工效率4—5倍。减少占用施工场地，避免二次装修，实现了节能、节地、节材、节水、节时和环保的“五节一环保”。大幅提升了住房品质和性能，延长使用年限、降低使用成本和维护费用。因此，要继续在企业打造工业化建造体系，尤其要通过工业化的严格标准，加强现场管理和培训，确保规范施工、安全生产，不向社会提供“带血带泪”的住宅产品。

  要重视对工业化的研发投入。万科集团仅在研发方面就有1200多个设计师、工程师、建筑师，研发经费逐年提高，连照明、围墙、护栏都有人研究，如在厨房选择什么样的光线，在卫生间增加什么样的适老化座便器，研究论证完后，一个企业标准下去，大部分都按工业化的标准去做。

  四、要依靠信息化、智能化做好服务。对内，要把信息化贯穿于项目立项、招投标、施工建设、竣工验收、项目销售、物业管理等方面，形成与其他上下游企业的优势互补。对外，要发挥互联网+、大数据的作用，将教育、医疗、旅游、大健康等信息接入社区和家庭，为群众日益增长的需求服务。如远洋集团在健康住宅建设过程中，通过信息化手段，对住宅周边的水染源、空气质量实施远程监测，促进城市居住环境健康、空气质量健康、饮用水健康；绿地集团、保利集团利用信息化、智能技术，将家政养老、社区医疗、居家看护等信息资源接入家庭，为社区居民提供了便捷的服务；海尔集团通过信息技术，构建了包括智能家居、智能客厅、智能厨房在内的一整套家庭智能体系。

  五、要注重住房全寿命的资源能源节约和全方位服务。住房应该是成品，而不应该是半成品，要努力实现全装修一步到位，减少浪费。住房的使用周期长，而家庭的结构变化快，所以，要推进空间可变的结构体系，尤其是“SI”体系。“SI”体系使建筑结构和设备管线分离，能在不改变主体结构的前提下，进行设备管线更换、装修更新、建筑维护和空间布局调整。要以人为本，从儿童到青年，从中年到老年，建立覆盖全生命周期里不同人生阶段的居家生活，努力实现住房全寿命周期的经济适用。同时要加强标准化建设，使住房全寿命周期都能按标准建设管理。

  各位嘉宾和朋友们：高质量发展是一场比意志、比耐力的长跑，创建美好居住生活也是一步一个脚印走出来的。让我们团结协作，共同奋进，为房地产业的高质量发展；为满足群众对美好居住生活日益增长的需求，作出新的更大的贡献！