苗乐如：解决高房价问题有两条路

来源：《中国房地产报》 作者：李燕星

 改革开放40年，住房制度改革成了房地产市场发展的顶层杠杆，撬动了一个行业的蓬勃兴盛。北京，作为首都这样一个特殊的城市，在房改早期进行了自我革命式的探索实践，“北京能突破的工作，其他地方就没有突破不了的”。

  12月10日下午，中国房地产业协会副会长苗乐如在百万庄大街的办公室里忙碌着，1个小时通了3次电话，处理了5项前来征求意见的日常事务。这位年近古稀的老人，在北京房改办任职期间，亲历并见证了北京房改的点点滴滴。

  可以确定的是，房改提高了人们的住房水平，不确定的是，北京的高房价让人们格外焦虑。

  对于过去和未来，苗乐如在接受中国房地产报记者采访时，给出了一个亲历者的思考和答案。

  深思：中央推行房改是一次自我革命

  中国房地产报：今年是改革开放40年，您是与时代同频共振的人物，过去很长一段时间主管北京市住房制度改革和房屋管理工作，结合您的个人经历复盘下这40年北京的房改历程。

  苗乐如：中央在1978年到1988年10年间进行了住房制度改革探索。北京住房制度改革的启动，最早可追溯到1988年，在此之前也有一些局部改革。1988年1月，国务院召开第一次全国城镇住房制度改革工作会议，启动了“提租补贴”试点，决定用3到5年的时间在全国分期分批推开，同年2月印发“国发【1988】11号”文件（方案）和“国办发【1988】13号”文件，北京正式启动房改工作。1988年5月，我奉命参加房改办的工作，担任北京市房改办法规处处长，后任房改办主任，一直到2013年正式退休。

  北京市的房改可分为六个阶段。1988年底到1992年，是试点到扩大试点阶段；1992年7月1日，《北京市住房制度改革实施方案》获国务院改革领导小组批复，进入全面推开阶段；1994年12月23日，《北京市人民政府贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的通知》印发，进入深化改革阶段；1999年，北京市委、市政府发布《北京市进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设实施方案》，停止住房实物分配；2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》后，北京调整了经济适用房的相关规定；2004年以后，为防止房价过快增长，落实房地产调控成为主要工作。

  中国房地产报：如何评价北京的房改工作？

  苗乐如：北京市住房制度改革，总体是根据中央的统一部署、结合北京的实际来贯彻落实的。与其他城市相比，北京房改最复杂之处在于如何实现中央在京单位和地方的统一，这也是房改能否全面推开并取得进展的关键。房改之初，中央机关单位通过福利分房已经基本解决了职工的住房问题，住房困难的主要是地方单位职工和普通居民。所以，中央推行住房改革其实是一次“自我革命”，是一种内在的力量和认识。北京的工作突破了，其他城市就没有不能突破的。

  扭舵：“卖出一套房子就是伟大的胜利”

  中国房地产报：当时实施房改的初衷和原因是什么？

  苗乐如：福利分房的思路是，单位建房分房，解决住房问题，老百姓(52.090, -4.65, -8.20%)的工资不包含住房的钱。但是，福利分房的问题是，住房分配不均，且没有发挥个体积极性，解决住房问题完全靠组织和单位，个人即便有能力也发挥不出来。由于现实中缺乏个人参与，到1988年房改启动的时候，我国人均住房水平还不如1950年。

  在这种形势下，世界银行的专家建议，将单位建房的钱先补贴给老百姓，同时提高房租，这样就不会增加老百姓的负担，通过提高房租把钱收回来后，再建房子，再分配，这样老百姓的住房问题就解决了。同时本着住房商品化的方向，老百姓可以用补贴的钱来选择租房或者买房，使福利分房变为住房商品化、住房分配货币化。

  中国房地产报：北京房改的最大难点是什么？

  苗乐如：第一个困难是在于两级财政。中央确定了35个试点城市，上海、烟台等试点起步效果不错，但这些城市都是一级财政，建房子的资金划拨和分配是顺畅的。与其他省会城市一样，北京是两级财政，有中央财政和地方财政。当时，北京一年开发的住宅面积是500万到600万平方米，其中80%到90%的都是中央单位建的，地方单位建的不足20%。中央财政面对的是中央单位，如果变成给北京市全体居民发补贴，中央和地方财政就会产生冲突，在体制上行不通。

  第二个困难在于企业资金不足。就建房来说，政府机关由财政统一安排，企业却需要自己攒钱建房，有的企业攒好几年钱才够建房，如果这笔资金用于一次性发补贴，往后年份企业补贴的资金就没有来源。

  在这样的情况下，北京推行“提租补贴”的方案遇到很大困难，于是提出另一种思路，即从“共同解决好住房问题”的角度出发，把已有的房子卖给原来分到房的职工，政府拿着这笔房款去建房，来解决未分到房职工的住房困难，以此循环。1988年底到1990年一年多的时间，北京选择了六建等11个试点单位，市政府提出“卖出一套房子就是伟大的胜利”。

  创新：提租补贴到标准价优惠卖房

  中国房地产报：从福利分房到自己掏钱买房，老百姓接受吗？

  苗乐如：这个思路出来以后，面临的第一个困难是如何让老百姓接受。从福利分房到自己掏钱买房，从依靠单位到发挥自己能力，已经分到房的人没有动力，没分到房的人也没钱买房。钱从哪儿来？要知道，新中国成立后到上世纪80年代的很长一段时间里，大学生工资基本是56元/月，我当时还是学徒，刚开始不到20元/月，后来升为二级工，40多元/月，三级工50多元/月，一年能挣600多元，10年不吃不喝也就只有6000多元。因此，这就涉及房子定价问题，如何让老百姓买得起房子是关键。

  中国房地产报：定价问题怎么解决，如何让老百姓买得起房？

  苗乐如：国务院1988年11号文件规定“要合理确定住房售价，向职工出售新建住房，按标准价计算，新建住房的标准价包括住房本身建筑造价、征地和拆迁补偿费。旧住房的标准价，按重置价成新折扣和环境因素等按质计价。砖混结构的单元套房，每平方米建筑面积售价一般不能低于120元。”同时，北京做了很深入的调研，考察借鉴了新加坡、英国、美国等发达国家的住房制度，以及埃塞尔比亚、坦桑尼亚等低收入国家居民家庭住房消费支出比，发现房价和老百姓收入有一个规律性的比值，房价一般是家庭年收入的3到6倍，平均5倍。如果按照房价是家庭年收入的5倍来计算，老百姓在正常工作的20年到30年内就可以买下一套房子。当时国务院规定最低的分期付款标准是家庭收入的15%，也就是说挣100块钱拿15块钱出来解决住房问题，也不影响正常生活。

  根据国务院对标准价的规定，北京测定的标准价为350多元/平方米，这个价格也符合世界性房价收入比的规律。当时国务院文件还明确，按照这一价格卖房是建立在给职工发放住房补贴的前提下，北京因为没有发补贴，所以我们将应发补贴部分变为购房的优惠，即按每一年工龄给予折扣，夫妇双方合并计算折扣后，如果房价低于120元/平方米，就按120元/平方米出售。

  另外，国家为买房人提供住房贷款，同时借鉴国外住房消费模式，由国家一次性提供职工购房贷款，将职工分期付款的方式转化成逐年偿还贷款，这种模式，使老百姓提前享受到了合理的住房水平，逐年还贷其实是权利与义务对等的体现，所以我不赞成“房奴”的说法。

  探索：解决高房价问题有两条路

  中国房地产报：房改提高了老百姓的住房水平，2004年之后北京房价越调控越高，哪里出了问题？

  苗乐如：房价调控的根本出发点是，通过控制房价减轻群众负担，使买房人的需求得到满足，但从实践来看，减轻负担不能靠简单地控制房价。房价越调越高的问题在于，市场需求与供给不平衡，这里既有供需总量平衡问题，还有面对不同收入群体的供应结构问题。所以，要通过完善多层次供给、多渠道保障来解决房价增长过高过快的问题。

  中国房地产报：北京高房价的问题应该怎么解决？

  苗乐如：不仅是北京，房价高是全球热点城市、中心城市、特大城市普遍存在的世界性问题，如何解决房价高的问题，我们的认识也在不断深入。房价高的本质问题是供需矛盾。从北京的角度讲，市场是开放的，房价是已经在北京买房的人买起来的，这部分人不仅包括北京原有市民，还包括大量外来的高收入群体，所以“北京房价收入过高，楼市存在泡沫”其实是个伪命题，因为分子是全国最有钱的来北京买房的人，分母却是北京统计的职工平均收入水平，是不对等的。

  从国际经验来看，这种情况下，必须要搭建高收入有市场、中等收入有支持，低收入有保障的多层次住房供应结构，才能解决高房价问题。个人建议，在坚持“租售并举”的前提下，北京住房市场应该30%是商品房，50%是保障性共有产权房，剩下20%是公租房（过去也称”廉租房”）。

  另外，解决高房价问题还要充分借鉴国际城市群、都市圈的做法，比如韩国、东京等大城市都是通过城市群效应来解决高房价的。对于北京来说就是京津冀协同发展，前提是，这一协同包括就业、社会保障同步、政策一致、交通便捷、住行平衡，通过地区差别使得房价由高到低，满足不同层次人群的需求。现在的北京像一座孤岛，单打独斗，使供需矛盾变得尖锐。

  中国房地产报：现在年轻人对房子很焦虑，您也是从青年走过来的，最想对他们说什么？

  苗乐如：我们有过调查，北京买房比例最高的是35岁左右的年轻人。关键买房要理性，要和自己的能力相匹配，买房不是为了让年轻人当“房奴”，而是让他们满足自身的住房需要，然后根据自己生活和收入逐步还贷；另外，一定落实国家“租售并举”政策，年轻人不一定要买商品房，也可以买共有产权房，或者租到自己满意的住房。