新租房时代将迎来哪些变化

作者：岳雁

前　言

房子是用来住的，不是用来炒的。

十九大报告中明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

作为国内首批开展住房租赁试点的12个城市之一，以及集体建设用地建设租赁住房试点城市之一，杭州正在加快推进住房租赁市场的发展。

今年8月，杭州发布《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》的通知，随后又建立了全国首个智慧住房租赁平台。

从全球范围看，城市发展相对成熟的世界性大城市，租赁人口占比都在45%以上，纽约更是高达56.9%。进入租赁市场的人群结构多元，一些高学历、高收入、已婚的家庭也主动选择租赁。

从全国范围看，北京等一线城市的常住人口租购比例约为4∶6，这意味着40％的居民靠租房生活，接近发达国家标准。

前景广阔的租赁市场，是中国城市住房市场不可缺少的重要组成部分。发展租赁市场，表明中国房地产行业发展到了一个新的阶段。

在国人心中，房子一直是很重要的存在。这个由钢筋混凝土组架的建筑空间，不仅仅是容身之所、增值之物，还被赋予了家的寓意。

进入租赁新时代，杭州租房市场又将发生怎样的变化？

公租房、租售同权、纯租赁土地、长租公寓……很多人都把2017年称为中国房地产市场租赁元年。

随着一系列政策红利的释放，租房市场在悄然改变。未来，杭州租房也将发生新变化。

变化1

房源增多，未来5年杭州公租房保有量不少于8万套

继象山人家、晴好轩公租房交付入住之后，今年11月20日，转塘区块第三个公租房项目之江诚品也开始交付入住。这次计划办理入住房源283套。

为加快推进我省租赁住房建设，近日省建设厅联合9个省级部门发布《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》，提出增加租赁住房供给，对各试点市县2018年至2022年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的最低比例提出要求：城市不得低于20%，县城不得低于10%。

杭州商品住宅项目用地中配建公共租赁住房，主城区配建比例不低于10%，萧山区、余杭区、富阳区配建比例不低于5%。

公租房，杭州未来5年的目标是，保有量不少于8万套。

变化2

租房能落户，子女能就近入学，租房有基础性保障

最新入住的之江诚品公租房，是商品房内配建公租房。

整个小区建筑面积约20万平方米。公租房配建约1.2万平方米，配建公租房284套。之江诚品的公租房保障家庭余先生说，目前之江诚品的租金在10.5元/平方米/月左右，基本上是每月300-700元左右，而周边小区，20平方米左右的一间房，每月租金在1200元左右。80平方米的房子，每月租金要3000元。

余先生夫妻俩都在转塘上班，有两个小孩，其中一个小孩就在之江诚品附近的定山小学就读。

早在推出公租房项目伊始，杭州就积极探索保障公租房租户的权益，推进租购同权，比如租房落户，子女就近入学。最早推出此类政策，省内最大的公租房项目田园小区，便吸引了一大批租客入住。

田园小区2010年开建，2013年交付使用，可容纳万余人入住，一个租赁周期是3年。3年后，只要条件符合就可以继续租赁，非杭州户籍的家庭最多可以租住6年，而杭州户籍的保障家庭，只要条件符合可以一直租住下去。

第一批2000余户入住家庭中，就有近200户家庭有适龄子女入学的需求。房管部门提前理好清单，在符合属地教育部门相关规定前提下抓紧对接。附近的浙江省教育科学研究院附属小学一个班里30多个孩子，有一半是公租房租户家庭。

杭州住保房管局工作人员表示，在现行国家住房体系上，户籍等许多公共权益往往与房屋产权捆绑在一起。公租房虽然是租的，但与商品住房产权人，对社区公共权益的需求应该是一样的。

基于这个目的，杭州的公租房在推出时，就积极与属地政府部门沟通，让公租房承租户尤其是杭州本地居民入住后，在属地就能享受基础性保障。对于非杭州本地户籍的，在符合条件的基础上，通过办理属地居住证，也享受与户籍无关的正常权益。

除了公租房，市场化租房也一样。

省建设厅近日发布的《通知》中还推出了租购同分，承租人依法办理《浙江省居住证》后，其子女入学按照《流动人口随迁子女在杭州市区接受学区教育和义务教育管理办法（试行）》有关规定执行。在杭州市居住证积分管理中，对租赁住房达到一定年限的，实行租购同分。

变化3

长租公寓火爆，租房很舒适、很安全

租房体验在逐渐变化之中。舒适、精致、管家式管理、娱乐、交友等，已经成为全新的租房生活代名词。这大都出自最近火热的长租公寓。

国内不少知名品牌开发商已经开始了长租公寓产品的开发和市场进入。全国排名前30的开发商约有三分之一已经进入长租公寓市场，比如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园等。另外，以代理机构、中介、互联网和市场资本为主的长租公寓也已亮相。

深耕杭州多年的我爱我家，开展房屋托管已有10多年，2015年成立长租公寓品牌——相寓。目前，杭州（含富阳、萧山）各门店总计有约48000套长租公寓。

今年4月，发源于链家的自如品牌，正式进入杭州。到今年10月，自如目前已有3000套10000间长租公寓的规模。

另一个起步较早的长租公寓爱上租，目前管理的公寓量近5.5万间，遍布杭州、上海、南京、苏州等地。

长租公寓之所以被青睐，是因市场足够巨大。数据显示，全国流动人口总规模约2.45亿人，带来的租赁市场超过1.2万亿人。而长租公寓的客户群较为明确，主要为20-30岁的年轻白领和学生群体。

此类群体安家置业的条件和意愿不高，注重社交娱乐。在同等的租金支付水平下，性价比是左右此类群体选择租赁何种物业的重要原因。

长租公寓一般都在商务区周边，交通便利，生活服务也便利，超市、市场、水果店等应有尽有。更重要的是，生活上可以省心很多。

许多人嫌弃出租房脏乱差，又没精力去改造。于是很多长租公寓都统一精装修，只需要拎包入住，方便，装修又小资。每栋公寓的房型也各不相同，租客可以自行选择喜欢的房型。

同传统租房的费用模式一样，整租式公寓的费用包含房租、物业、水电等费用。只不过因为是精装修的房子，公寓房租略高，一般在2000元到5000元之间。

很多长租公寓采用集中管理方法，每栋公寓都配有专门的保安、管家和保洁人员。保洁人员随叫随到，但需另外付费。如果家里水电、电器出现问题，可以呼叫管家协助维修。还有人帮忙收快递包裹。

长租公寓另一大特色便是娱乐性强。公寓楼下设置有健身房、电影厅、阅读区、游戏区等，让同住一栋楼的年轻人可以在休闲时进行互动交友，丰富业余生活，让初来乍到的人们很快融入杭州。

变化4

租赁平台纷纷上线，找租赁房源更便捷、更有保障

租房市场的房源有了保障，但是租房市场内依然存在不少问题，大部分的租客都遇到过不实房源、不良房东、坑人中介、奇葩室友等问题。如何租到称心如意的好房，成为人们最想解决的问题。

早在今年8月，杭州住保房管局便联合阿里打造住房租赁服务和监管平台。直接由政府来监管房源的真实性，从源头切断假房源的出现。

9月29日，全国首个智慧住房租赁平台——杭州市住房租赁监管服务平台正式上线试运行，成为全国住房租赁市场培育的先行者。

监管平台出现后，对房源提出了委托真实、产权真实、价格真实、信用真实、评价真实等“七真”要求，也对房客有了约束。监管平台监管的是租客与房东双方，双方可线上互相评价，每次评价都对自己的信用有影响。

截至10月底，监管平台访问量累计近60万次。目前，在平台上个人申请挂牌660套，发布求租信息304条。已有不少租客通过平台成功租到了房子。可以说，住房租赁监管服务平台的上线，实实在在地为老百姓带来了便利。

未来，不良房东、虚假房源、不按时交房租等问题都将逐一破解。

在租房市场上，支付宝同时还有其他动作。今年10月支付宝上线信用租房平台，涉及范围包括南京、上海、北京、深圳、杭州、成都、西安、郑州等8个城市。在平台上租房能避免黑中介和假房源，芝麻信用650分可免押金、房租月付。

信用租房平台最大的优势在于可免押金。传统的押一付三将彻底改变，接入信用分后，芝麻分650分以上的用户租房将再也无需押金，还可以一月一付，大幅度降低资金压力。

不久前，京东也进入租房市场，未来可选择的房源将会越来越多。

变化5

国企介入拿租赁土地，租金有可能更便宜

11月初，杭州江干区彭埠单元租赁住房地块正式出让。这是杭州首宗只租不售的地块，由杭州市城东新城建设投资有限公司底价竞得，成交楼面价为每平方米5049元，预计将为市场提供超过1000套只租不售的房源。

这一地块土地用途标注为租赁住房，土地年限70年，需要100%自持70年。这种模式在杭州的土地招拍挂中尚属首次。这是杭州实践租售并举模式的重要一步，也是让房子从土地供应开始全面回归居住属性的举措之一。

该地块地段极为优越，距离规划地铁4号线明石路站仅约400米，距离在建的江干区人民医院约500米。地块所建房屋全部纳入杭州市房屋租赁信息服务与监督平台管理，杭州市房管局负责房屋租赁监管。

未来，只租不售供地模式将是杭州土地出让方式的有益补充。据杭州市国土资源局透露，将会把租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，结合城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业发展和人才引进的需要，确定一定比例住宅用地作为人才专项租赁住房用地。

而对广大租户来说，国企介入，低价拿地，这或许意味着今后开发出来的租房，租金会较同地段其他房子的租金更便宜。

变化6

租房能提取公积金，租房能贷款

建设厅近日发布的《通知》中还规定，只要纳入租赁住房监管服务平台管理房屋，符合住房公积金租房提取规定的，提取额度可在现每人1000元/月的基础上逐步提高；承租试点企业房屋的承租人，可参照公共租赁住房承租人提取住房公积金的标准执行。支持公积金按月转账支付房租。

除了公积金，银行也在积极探索租房贷款的业务。11月初，建行深圳分行率先发布个人住房租赁贷款产品——按居贷，为租户提供租房支持，最高甚至可贷100万元，执行4.35%的基准年利率，比房贷利率更低。