克而瑞：合作撬动销售背后，是否“暗礁”重重？

       2018年流量销售规模达到千亿的房企从17家大幅增至30家，整体规模大大提升。究其原因，一方面是因为企业自身的增长，另一方面则是合作撬动的影响。据统计，2018年30家企业中有18家的销售权益比例在80%以下，合作给企业发展带了不少机遇，这背后又是否是“暗礁”重重？ 

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  合作扩大后，50%的千亿企业 “增收不增利”

  据统计，2017年和2018年千亿企业分别有17和30家，但是从营收来看，2017年营业收入在500亿以上的企业14家（其中，千亿以上6家），除了老牌的千亿企业之外，大部分近两年新晋千亿的企业，如金地、新城、旭辉等，其营业收入和资产规模仍然相对较低。

  在目前行业集中度不断提升的情况下，企业间合作也越来越多，规模房企的操盘能力和品牌影响力较强，往往在合作中能够占据主导操盘地位，尤其是跟中小企业的合作，小股操盘也是常见，因此其流量销售在合作的推动下，增长更加迅速，但是实际权益比例却有下降趋势。这就导致企业归母净利润和总资产规模增长跟不上其销售发展的现象。

  若是将千亿企业的流量销售规模排名和其营收、归母净利润和总资产规模指标排名进行对比，则可以发现有部分房企财务指标排名相对落后，其中有一半企业归母净利润与流量销售排名不相称，如碧桂园、融创、新城等。这些企业在近两年都保持了相对较高的增长速度，尤其是在2017年，销售规模增速基本都达到了80%以上，但是权益销售比例基本都在80%以下。合作推动下，企业的销售规模快速增长并没有对其营收以及资产规模形成有效支撑，从而可能会影响外界对其估值以及前景的判断。在这种情况下，除了增加权益比例外，通过存量资产运营提升企业财务指标或将成为一种不错的解决办法。

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  华润、龙湖等得益于存量运营

  规模与利润齐发展

  在梳理过程中，我们发现也有一些合作比较多、增速相对较快的企业，比如龙湖集团、中国金茂等，其营收、归母净利润与总资产排名高于其销售排名。究其原因，主要是因为他们都运营着大量的存量资产，如龙湖和金茂在2018年的运营收入榜上分别位列第9和第10位。这就使得他们虽然权益较低，但其营收和总资产规模排名仍然能够超过其销售规模。

  此外，一些发展相对稳定、销售增长相对较慢的企业，如荣盛发展、雅居乐、远洋等，与高歌猛进的“黑马”房企正好相反，资产和营收规模也相对较为稳定，但是也需警惕销售增长缓慢对企业市场地位下滑带来的影响。

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  掘金存量资产或将是企业长期制胜的关键

  虽然通过大量合作可以促进企业流量销售规模的快速增长，但是长期来看，权益比例过低，不利于企业营业收入和总资产等财务指标的提升，而财务指标与规模指标的差距拉大，也在一定程度上不利于资本市场对企业的评价。因此，企业在合作扩张规模的同时，要适当控制权益比例。

  另一方面，随着房地产市场的增量市场天花板临近，房地产进入了存量时代，除了提高权益比例之外，增加存量资产运营也将是企业发展突破的重点。据统计，截至2018年30强千亿房企中基本都已经布局了存量资产市场，有华润置地、龙湖、富力等老牌的存量资产运营商，也有新城等后起之秀，也有中梁等商业新兵。未来在房企对于存量资产的运营能力普遍提升之后，将更好的促进企业销售与财务指标的同步发展，从而有利于改善外界对企业的前景判断。