克而瑞：首批12城“限售”城市已到期解禁，市场影响如何？

  首批限售解冻对楼市影响有限。

◎  研究员 / 杨科伟、赵汗青

  2017年3月24日，厦门率先出台“限售”政策，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，随后全国57城相继推行限售，限售周期从2年至5年不等。日前，首批限售城市陆续开始“解冻”，大量二手房获得入市资格，存量房是否会对新房市场造成影响和冲击？不同的城市影响几何？

  1、继3月底广、厦、福等“限售”解禁后

  4月迎来首轮高峰期

  从时间来看，2019年3月底开始，首批限售城市陆续接近或触及解冻期限，厦门、福州率先解禁限售。2019年4月为首轮高峰期，共计12城限售解禁。二线城市解禁日期较为集中，预计下一轮峰点为2019年9月至10月，三四线城市限售自4月初长乐开始，其余城市在3-5月陆续跟进，呈持续性状态。从首批限售解冻城市来看，主要集中分布在三四线城市和部分二线城市。一线城市中，广州率先解禁，深圳由于政策出台较晚仍处于禁售周期中。二线城市分化较为显著，其中不乏城市市场处于深度调整期，典型如厦门、济南等，商品住宅库存大，库存消化周期位居全国前列，二手房的大量入市或进一步加剧市场压力；西安、重庆等城市为核心热点城市，新房成交体量较大，消化周期较短。当然，首批解冻的城市也不乏常州、东莞、珠海这类强三四线城市，位处于经济较为发达的长三角及珠三角地区，受核心城市需求外溢影响较大且内生需求旺盛。

  2、首批解禁城市二手房市场挂牌量增价跌短期似有集中抛售现象

  如图所示，首批解禁城市3月二手房挂牌量涨幅明显。以厦门为例，二手房挂牌量环比上涨12%，较去年8月上涨61%，市场二手房供应量呈持续走高的态势。对于投资性客群来说，在投资资金冰封2年之久后，获利套现的驱动较为强劲，亟需挂牌入市。但三城均出现了量增价跌的现象，广州、厦门的均价较去年皆有所下跌，福州的成交均价为近几月来最低点位，部分客群似有急于获利了结之心态，出现了阶段性抛售现象。我们预测，随着城市限售的陆续解禁，未来二手房的放盘量依旧会继续扩张。

  3、广州、厦门、福州限售解禁

  对新房市场影响程度有限

  随着3月“小阳春”行情的展现，25个统计的一、二线城市新建商品住宅成交面积同比上涨8%，广州、厦门、福州三城成交量皆有大幅回升，同比增幅皆在30%以上，厦门、福州同比涨幅分别为37%和82%，皆高于全国一、二线城市平均增幅。广州同比增幅52%但尚不如一线城市平均水平。 

  就“限售”解禁影响首当其冲的二手房市场而言，3月厦门二手住宅成交面积达39.2万平方米，环比增长133%，同比更是激增345%，成交面积与挂牌量涨幅成正比，成交量较为可观，可见二手房交易市场相对活跃。但限售城市对比其他城市来看，同比增幅并无突出优势，由此可见，成交量的上涨与限售解禁并无太大关联，主要还是由市场自身因素导致。 

  我们判断，限售解禁对新房市场影响并不如想象中那么大，究其原因还是在于这类城市二手房市场量能较小，与新房市场相比仍存在差距，更多的人追求性价比而选择购买新房，二手房入市对新房市场影响程度实为有限。

  综合而言，首批限售解冻对楼市影响有限。二手房市场短期挂牌量增幅明显，交易也明显活跃，出现量增价跌的现象，但在核心一线和二线楼市回暖的大背景下，多大程度受益于限售解禁带来的变化尚仍需时间检验。就新房市场而言，大部分二三线城市二手房市场并未发展成熟，成交体量较小，因此小规模的二手房入市并不能给新房市场造成明显冲击，我们认为，限售解禁对整体楼市短期不会造成显著影响。