克而瑞：2019年一季度房地产行业新变化之思考之一

      2019年一季度，房地产政策层面热闹纷呈：两会强调“夯实地方主体责任”，部分城市已出现调控局部性松动，央行数次降准信贷层面有所放松，房地产税立法将稳步推进，粤港澳大湾区规划落地……然而政策利好并未完全扭转地产行业“颓势”：1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，因传统春节影响，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%，增速继续提升2个百分点。成交结构性分化加剧：一线和核心二线城市出现“回暖”征兆，而三四线因前期需求透支严重，回调压力巨大。 

  在当前形势下，2019年调控政策能否“全面松绑”，对行业的刺激性作用能有多大？房地产税立法稳步推进，年内又将有怎样的新进展？价值回归，购房行为趋于理性，三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期？土地市场量缩价涨，未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域？面临低迷的市场，房企在低价走量还是有质量增长间又该如何抉择？一系列问题留待市场给出真正的答案……

  肆

  成交：一线领涨、三四线下行显著，

  料二季度成交规模将微增

  2019年一季度，楼市延续了2018年下半年低迷的走势，整体成交不振，观望情绪浓厚。随着“两会”召开，“房住不炒，因城施政”的主基调被再次明确，调控政策出现了局部放松，为市场注入了一针强心剂：一线和核心二线城市出现“回暖”征兆，而三四线因前期需求透支严重，回调压力巨大。考量到后期供应增加、政策松绑等多重因素，购房行为将逐步回归理性，预判二季度成交也将呈现小幅增加的趋势。

  1.40城成交同环比齐跌、市场降温显著，一线回暖、三四线下调显著

  CRIC数据显示，2019年一季度40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。各线城市行情相对独立，一线环比跌幅最小，同比则显著好于去年同期，大涨33%；二线、三四线城市则同环比齐跌，市场回调较为显著。 从同环比上来看，考虑到去年年末开发商冲业绩、年初供应淡季及春节假期等各方面因素的综合影响，一季度商品住宅成交量环比下滑在意料之中。

  从同比上看，约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市，一方面源于年初调控政策的局部性放松，比如海口、广州、大连等6城纷纷调降人才落户门槛，南京积分落户新规提出购房面积满1平方米积1分等，刺激了部分潜在需求的爆发；另一方面，三四线城市经历了前期房价攀升与投资退潮之后，进入了明显的需求疲软期，加之棚改货币化安置等利好政策的收紧，购房者观望情绪加剧，成交表现也不尽如人意。总体而言，调控政策将秉持“夯实地方主体责任”的原则，因城施政的特点会更为突出，从而进一步加剧各城市房地产市场的分化，具体来看：

  其一，一线城市成交量企稳回升，同比大幅增加33%。北上广深四个城市均呈现出环比回落，但同比上升的情况。其中广州一季度成交量最高，突破200万平方米，北京同比涨幅显著，高达140%。事实上，自2018年下半年以来，随着预售证审批放松，北、上供应量基本都保持在高位，从而需求在短期内得到了有效释放，成交基本保持稳健。广、深则主要得益于粤港澳大湾区规划落地，释放巨大改革红利，人们购房信心普遍增强，因而一季度成交表现显著好于去年同期。

  其二，二线城市成交量环比跌幅34%，同比涨跌参半。19个二线城市总成交量仅3888万平方米，且环比全线下跌，这主要源于春节销售淡季和年末企业集中备案的双重影响；同比则涨跌参半，一方面，成都、长春、苏州、南京、昆明、合肥、济南、福州成交表现均好于去年同期，以南京为例，2019年2月发布《南京市积分落户实施办法》，落户的社保缴纳门槛由“2年内连续缴纳社保”变为“累计缴纳社保不少于24个月”，此外购房面积满1平方米积1分等，因而在短期内形成了“千人看房”热潮，成交热度稳步回升；另一方面，西安、青岛、宁波、杭州、长沙、海口、大连、厦门则同比齐跌，主要是基于前期需求透支严重，房价基本也达到了购买力瓶颈，购房者观望情绪也比较浓厚，因而成交相对乏力。

  其三，三四线行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四线同环比齐跌。数据显示，一季度17个三四线城市成交量共计1601万平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返乡置业的热潮并未如期出现。可以看到成交量回调的城市多集中在长、珠三角，典型代表为东莞、惠州、徐州、常州，一方面这些区域的房价较2016年基本都已翻番，以城市居民人均可支配收入来看，房价基本达到了当地居民购买力的极限。另一方面，棚改货币化安置政策收紧一定程度上也导致了人们的购房热情减弱，观望情绪浓厚，尤其在中央“房住不炒”，大力控房价的背景下，人们的购房行为也日趋理性。即便后期调控放松，对于成交量的刺激作用也会极为有限。

  2、展望：一、二线成交量将企稳回升，料二季度三四线分化持续加剧

  一季度，一方面房企年末业绩冲刺叠加传统春节的双重影响，各城市成交量环比跌多涨少；另一方面核心一二线城市成交表现企稳回升，得益于部分城市因地制宜试探性的放松调控，以“放宽落户，松绑限购”来刺激短期市场需求，比如海口、广州、大连等6城纷纷调降人才落户门槛，南京积分落户新规提出购房面积满1平方米积1分等。考虑到一、二线城市供应量增加，在需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市。具体来看， 

  一线城市成交量有望小幅回升。事实上，在严苛的“四限”条件下，一线城市市场已经沉寂多时，随着调控政策的逐步“松绑”，整体市场已有转暖态势，比如上海2019年开年二手房成交量有了稳步回升，客户观望情绪转淡，购房信心增加。二季度若供应持续放量，成交量将稳步回升，预计全年与2018年基本持平或小幅上涨。 

  二线城市成交有望企稳回升，政策放松预期较强，成交表现将转好。首先，长三角的部分城市诸如南京、苏州、合肥等城市经过了2018年的调整，市场已经逐步回归理性，供应也逐步放量，加之放开落户、限购松绑等新政，对成交也有一定的刺激作用，预计这类城市的成交量会小幅转暖。其次，中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安等城市因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度还将持续一段时间。最后，对于沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，不排除后期地方政府出台刺激性政策，成交也有望小幅微增。二线城市整体市场转暖，成交热度回升将成为大概率事件。 

  三四线城市市场回调压力巨大，各城市间分化也会持续加剧。部分三四线城市由于房价已经上涨至阶段性高位，购买力已近乎枯竭，加上货币化安置比重逐渐减少，成交量势必会受影响，尤其是中西部一些经济基础较差、产业发展落后的三四线城市成交有可能会大幅下滑；另一方面环都市圈三四线因人口外溢、产业承接等因素具备长期发展前景，典型代表诸如南通、徐州、嘉兴、佛山、中山等。以超大城市的发展路径来看，未来一定是城区的扩张，新城建设、产业转移、人口外溢等等，而环都市圈的周边三四线无疑会因地缘优势得到更多资源倾斜和发展机会。

　　伍

  房价：重点城市房价环比涨幅收窄

  整体房价波动趋于稳定

  一季度，国内房价指数涨幅趋向收窄，整体新房价格稳中有升但超六成城市房价较上季度末明显回落，而受新房成交转淡影响，二手房价环比涨幅扩大。整体而言，前两月重点城市新建商品住宅成交均价一线城市持续高位运行，二线城市同比持涨但力度平平，三四线城市进入调整期房价涨跌分化显著。

  1、一季度新房价格整体涨幅收窄，二手房涨幅环比扩大

  从国家统计局发布的1、2月《70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况》可以看到，2019年一季度，我国新建商品住宅价格环比继续呈上涨趋势但涨幅连续收窄。具体来看，前两个月一线城市价格指数环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅回落0.1个百分点；二线城市涨幅相对稳定，2月上涨0.7%，环比涨幅微增0.1个百分点；三、四线城市环比分别上涨0.6%和0.4%，2月增幅下调了0.2个百分点。其中15个重点一线和热点二线城市新建商品住宅价格大部分环比持续上涨，仅北京和无锡略降0.2%和0.3%；同比方面截至2月末，15城房价则全部高于去年同期水平，特别是广州、成都、武汉和济南上涨表现更为突出，同比涨幅均超过10个百分点。总体而言，当前一季度，新建商品住宅价格持续上升但环比涨势有所回落，整体房价波动趋于稳定。

  不同于新房整体涨幅缩减的趋势，二手房市场热度不减，前两个月价格指数环比分别上涨了0.2%和0.3%，总体涨幅扩大0.1个百分点，同时各能级城市二手房价环比涨幅也均有上升。一线城市中北京、深圳价格环比止跌，2月分别上涨0.2%和0.5%；二三四线城市中，近7成城市价格环比上升，涨价城市数量较1月增加了4个，其中呼和浩特、南宁、西宁环比涨幅超过1%，原本下跌的南昌、福州、宁波、长沙等热点城市在2月份再次环比上涨，可见在新房成交转淡影响下，二手房市场的需求更加旺盛，成交量的攀升进而推动了整体二手房房价持续增长。

  2、半数以上城市房价同比涨幅超10%，但超六成城市房价较上季度末回落（略） 

  3、展望：一、二线房价稳中略升，三四线房价结构性分化持续

  总体而言，一季度住宅市场房价依旧呈上涨趋势，但明显可见涨幅在不断收窄，主要是供应严重不足加上传统营销淡季影响下市场交易活跃度明显下滑共同作用的结果。但随着目前政策已有放松的迹象，进入二季度持销期，供求量都将有所回升，房价也将随之上涨，但结合今年楼市调控目标——防止市场大涨大跌，因此预计后续新房价格上涨的空间有限，整体仍将保持平稳运行。其中一线城市持续供不应求，在政策严控下预计上半年房价继续趋稳；二线城市政策松绑预期最强烈，预计房价有望保持小幅微增态势；三四线城市仍处调整期，房价结构性分化更为显著。

　　陆

  库存：七成城市同比上升 二季度将持续处于上升通道

  2019年一季度供求两端不济，市场低迷行情延续，各重点城市库存量同比明显上升，常熟、德清同比增幅分别高达208%和642%，宁波、重庆、南京、惠州等13个城市消化周期同比上涨超100%。全国商品房待售面积降速趋缓，特别是住宅待售面积触底回升，恐将进入新一轮上升周期，未来去化压力不容小觑。

  1、成交持续低迷致七成城市库存、消化周期同比上升

  1）供应成交不济，超七成城市库存量同比上升，常熟、德清增幅显著。截至2月末，53个重点城市商品住宅库存量33643万平方米，较2018年末减少642万平方米，因一季度传统营销淡季，房企推盘积极性不高，新增供应量环比减少六成以上，因而库存得以消耗，其中南宁、常德分别下降31%和35%降幅最为显著。但由于整体市场成交持续低迷，同比来看库存量较去年同期依旧小幅上涨12%，超七成城市同比处在上升通道，其中北京、深圳、南京、惠州、常州、清远等9市同比涨幅超50%，特别是常熟和德清，同比增幅分别高达208%和642%。而济南、西安、东莞等热点城市热度犹存，库存同比下滑，跌幅在20%以上。 

  2）七成城市消化周期同比回升，常德、武汉库存告急，无锡、台州市场降温明显。因开年又恰逢春节，市场观望情绪较为浓厚，使得一季度房地产市场成交持续不振，重点城市消化周期同步迅速上升，其中宁波、重庆、南京、惠州等13个城市同比上涨100%以上，大连、厦门、汕头、台州、宜兴等5市消化周期高至30个月以上，去化压力进一步加剧。与之相对的是常德、武汉消化周期在3个月左右，市场热度不减，供不应求严重，房价或将还有较大的上涨压力。与上季度末相比，无锡、台州消化周期分别拉长了10.9和14.8个月，位居所有城市前列，市场降温显著。

  2、商品房待售面积降速趋缓，住宅待售面积开始不降反升（略） 

  3、展望：一、二线城市库存仍将回落，三四线市场库存压力上升

  当前政策预期放松强烈，随着预售证审批加快，房企必将积极加快推货速度，且其前期囤积的土地还有相当一部分没有入市，因而可上市供应房源势必会显著增加，但就需求层面来看，前两个月全国商品房销售面积同比下降3.6%，整体市场成交低迷的态势在上半年还将持续存在，虽然在政策转向放松甚至刺激的情况下，成交量势必会随供应增加而回升，但目前项目去化难度加大，预计成交量上升的幅度有限，因此二季度整体库存大概率仍会继续上升，特别是像沈阳、大连等库存量一直处在高位以及土地供给过量、购买力及需求不足的部分二线和绝大多数三四线城市面临的库存压力将进一步加剧；一、二线城市当前库存保持低位且仍属供不应求，在成交整体回升预期下，库存将底部徘徊或继续回落。