2022年已过，32城“保交付”战果如何

 2022年7月，多地爆发停工断贷事件，致使购房者置业信心再度受挫，楼市复苏进程被打断，为此，从第三季度开始，中央到地方出台了一系列“保交楼”举措希望停工断贷的问题能够得以解决。

  如今2022年已过，克而瑞研究中心对32个典型城市290个前期停工项目进行调研，最终发现，截止2022年12月31日，尚有126个项目处于停工状态，保交楼的任务依旧“道阻且长”。

  2022年，全国186个省市出台了372次放松政策，14个城市放松了限购、47个城市放松了限贷、9个城市放松了限售，还有69个城市给予了财税方面的激励政策。

  从第三季度起，多地爆发的停工断贷事件成政策转折点。“保交付”成为下半年楼市关键词，中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付。

  中央层面，7月28日，中央政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是保交楼首次被写入政治局会议文件。8月，住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，截止目前保交楼专项借款资金已基本投放至项目。11月21日，央行表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。

  地方层面，总结起来共采取五项措施：

  第一，设立地方专项纾困基金，例如郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金。

  第二，积极争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

  第三，派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，例如重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。

  第四，返还未动工项目土地款，例如赣州经开区根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

  第五，优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理，例如南京，对于出现资金矛盾苗头的设立区政府专用强制资金账户，相关资金进行强制监管。

  回顾7月以来中央到地方的保交楼举措，从具体模式看，实施“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模式。

  目前以统贷统还模式为主，政府信用担保借款，不足部分，政府找银行融资，统一借贷，统一偿还。据官方数据显示，9月6日-10月6日郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个项目实现全面、实质性复工。

  成立纾困基金是多数城市针对当前停工项目较为普遍的模式，湖北省资管也与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。而纾困基金的确能够提供债券、并购等多种方式，操作和信贷求助、收并购相比更为灵活，可以有效保护卖出人，因而得到了较为广泛对的应用。

  从目前落地情况看，的确取得了阶段性成果，譬如郑州多数项目处于部分复工状态。

  虽然不少城市项目已经处于复工状态，但究竟占比多少？

  2022年年末我们对32个典型城市290个前期停工项目进行调研，据CRIC调研数据，截止2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上已经复工，仍有126个项目处于停工状态。

  分能级来看，二线占比近8成，停工项目套数达307819套，总建面达3567万平，因购房者按揭比重较高，销售和房价下行压力更大。

  分区域来看，中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上；其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面也达到了100万平方米以上。

  聚焦到单个城市，郑州、昆明因政策起步较早、或因政策纾困力度较大，目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态，郑州复工项目占比接近9成。

  与之形成对比的当属武汉、西安，据CRIC调研，目前均有10个以上项目处于继续停工状态，西安尚有8个项目为间歇式、小范围复工，距离竣工交付仍有较长时间。

  为了更好解决这类乱象，我们认为，短期内，应该针对不同项目工期进度、责任主体展开针对性措施：

  一是销售进度已超过50%，开发商因监管过严导致其监管账户中的资金被占用，无法顺利支付工程款的项目，针对这些项目，应当适度松绑预售资金监管，保证已售房源的按揭贷款全部发放，从而优先支付工程款，确保工程的正常运行，与此同时加速其预售证审批进度，允许开发商继续卖房，以卖房的房款优先支付工程款，从而促进其自身形成良性循环。

  二是销售进度过半，开发商因违约、爆雷等原因已无力承担后续工程费用，因而导致项目进入停工阶段。这是纾困资金应当重点支持和扶助的对象。对于这些项目，可以采取专项借款模式、郑州纾困基金模式、巧妙利用第二支箭、合理运用第三支箭等模式改善和支持项目复工情况。这类项目涉及购房者较多，若不妥善解决，后续可能引发购房者断贷、银行坏账、政府民生等一系列连锁的负面效应。

  至于那些目前尚处于开工初期，销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为惨淡的项目，我们认为，短期内强行开工意义不大，建议在风险可控范围内允许购房者退房，以开发商当前资金监管账户中的资金支付退房成本，以达到及时止损的目的。

  停工项目越快解决，越有利于抑制消极情绪的蔓延，巩固市场信心，从而稳住后续销售。

  经历了2022年的深度调整，当下政策重点还是应当稳市场，保住市场主体的同时增强市场信心，避免持续下滑行情，只要当前市场能够稳住，后期辅助一些实质性利好政策，压缩供给并累积需求，以时间换空间，房地产行业还是会迎来稳步修复和高质量发展阶段。